保誠亞太不動產證券化基金6月份操作報告
市場回顧
保誠亞太不動產證券化B基金6月30日基金淨值為5.35，淨值較上月上漲7.43%。這是因為受到全球股市表現還是不錯的情況下上漲，其中美國密大消費者信心指數來到近期新高點。投資人信心回流，在中國經濟數據也都不錯的拉抬下，亞股行情普遍小漲，MSCI亞太不含日本指數6月上漲0.66%，而亞洲各國不動產類也都普遍上漲。澳洲A-REITs指數6月上漲2.7%，新加坡地產指數下跌0.36%，馬來西亞地產指數上長3.04%，香港地產指數下跌1.94%，日本JREITs指數則是表現最好的區域，大漲9.29%。市場消息方面，目前全澳洲辦公物業的空置率約在6%左右，比全國歷史平均值8.5%要低。不過，若以嚴謹的角度來看，雪梨中央商業區的空置率在各大城市中雖為8.1%，但這是因為雪梨和墨爾本的辦公物業租戶中，金融和保險公司的比例較大，而在去年這一波金融海嘯襲擊之下，這兩個城市因而受影響也較大，但仍舊低於全國歷史平均值，仍舊不用太擔心。另外，澳洲零售業協會表示，近40%的零售業者支付的租金超過營業額的15%，如此之高的水平使得許多企業無法繼續營運下去，呼籲舉行『零售租賃危機』會議，讓零售業者和租賃業主進行租賃磋商，租金恢復到適當水平。日本主要房地產公司、銀行和政府計畫設立一支規模3,000至5,000億日圓(合31至51億美元)的基金，來買入該國REIT所發行的債券，進而支撐這個產業。據了解，三井不動產、三菱UFJ金融集團等，以及日本政策投資銀行都會向該基金出資，這支基金可能最早會在8月成立。香港辦公大樓銷售市場受到了從中國內地湧入的大量低成本資金的推動，而且，香港的辦公大樓需求慢慢有在出現，而大多數辦公大樓，投資者主要以投資整棟物業為主。分析人士認為，香港辦公大樓價格將慢慢回穩。此外在租金方面，儘管香港的經濟尚未復甦、而企業也縮減規模，這迫使房屋業主下調租金。 影響績效主要因素 上月亞洲市場反彈上漲，亞太不動產證券化基金績效表現也不錯，對基金績效有主要正面貢獻的集中在零售、辦公大樓REITs，像是香港領匯上漲8.67%、日本零售REITs業者JAPAN REAL ESTATEINVESTMENT上漲9.13%、全球最大零售業REITs澳洲WESTFIELD GROUP上漲3.93%、日本辦公物業NOMURA REAL ESTATE OFFICE FUND上漲9.06%、新加坡CAPITAMALL TRUST上漲5.26%；而對基金績效較為負面貢獻的集中在部份多重種類、物業管理及部份零售REITs，像是澳洲多重種類REITs GPT GROUP下跌3.92%、新加坡物業管理ARA ASSET MANAGEMENT下跌6.45%、新加坡零售REITs業者SUNTEC REIT下跌9.47%。 未來展望 整體而言，目前亞洲不動產市場價格已相對便宜，中長期的投資機會正逐漸浮現，現階段看來，全球REITs市場波動減緩，下檔空間相對有限，投資佈局風險相對偏低。從中長期的角度來看，跌深的市場環境可提供投資人篩選擁有體質健全公司的優質股票機會，但就整體REITs財務面分析，再融資問題也會影響到某些特定REITs，因此未來亞洲REITs市場將會有差異性產生，財務健全的REITs將主宰市場的表現。與之前的景氣循環週期相較，亞太市場由於有潛在良好基礎的支撐，區內大多數市場下滑程度仍呈現溫和狀態，而長期的結構性驅動因子和經濟成長的前景，將確保該地區仍會吸引越來越多的全球不動產資本注入。