保誠亞太不動產證券化基金5月份操作報告
市場回顧
保誠亞太不動產證券化A基金5月27日基金淨值為5.08，淨值較上月上漲7.4%。淨值相較前一個月表現還是相當強勁，受惠於美國消費者信心指數及製造業指數都比市場預期要佳，道瓊指數甚至突破8,500點大關。投資人信心回流，而在中國經濟數據也都不錯的拉抬下，亞股行情普遍大漲小回，MSCI亞太不含日本指數5月上漲13.94%，再度創下波段新高點，而亞洲各國不動產類股也都普遍上漲。澳洲A-REITs指數5月下跌5.53%，新加坡地產指數上漲12.33%；香港地產指數小漲5.59%、日本JREITs指數則是持平小漲0.39%。市場消息方面，澳洲國民銀行表示，如果沒有澳洲聯邦政府的擔保，四大銀行將無力讓高達1,900億澳元的商業不動產債務進行再融資(refinancial)。原因出在於提交給參議院關於澳洲商業投資夥伴（Australian Business Investment Partnership）計劃文件中，國民銀行在其中有表示，除非聯邦政府協助銀行，否則澳洲整體經濟將受到嚴重影響。因為目前很多商用不動產的融資信用降級，四大銀行已無力解決這個問題。目前澳洲商業不動產還是處在困境當中，因為過去幾年投機買賣過多，海外擴張太過隨意，導致企業負債水平亮起紅燈。到去年年底，各銀行的商業不動產負債已經高達1,900億澳元，其中14%由國外銀行持有，市場預估接下來兩年將有700多億澳元債務需再融資。房地產顧問集團世邦魏理仕發佈了最新的『2009年第一季度亞洲物業投資市場表現』，報告中提到，日本、新加坡和香港的房地產銷售量下滑最大。與去年同期相比，工業物業驟減95%，辦公物業交易量下滑89%，商業物業下滑40%。單一國家方面，日本緊縮的借貸環境繼續影響商業不動產市場，加上資產淨值不容易提高，導致整體交易量下降。在香港方面，經過政府出面干預之後，使得商業銀行逐漸放寬地產借貸條件。在新加坡方面，投資物業銷售也是進一步下滑，只有幾筆交易成交。因為市場認為未來六個月物業價格還是偏向下滑，普遍保持觀望態度。 影響績效主要因素 上月亞洲市場反彈上漲，亞太不動產證券化基金績效表現也不錯，對基金績效有主要正面貢獻的集中在零售、飯店以及工業型REITs，像是新加坡CDL HOSPITALITY TRUSTS上漲32.76%、新加坡STARHILL GLOBAL上漲30.21%、新加坡ASCOTT RESIDENCE上漲28%、新加坡MACARTHURCOOK INDUSTRIAL REITs上漲26.32%、新加坡SUNTEC REIT上漲24.49%；而對基金績效較為負面貢獻的集中在部份多重種類、工業及辦公大樓REITs，像是澳洲工業REITs GOODMAN GROUP下跌35.14%、澳洲辦公物業MACQUARIE OFFICE TRUST下跌20.51%、澳洲多重種類DEXUS PROPERTY GROUP、STOCKLAND分別下跌8.9%、6.95%。 未來展望 整體而言，目前亞洲不動產市場價格已相對便宜，中長期的投資機會正逐漸浮現，雖然受全球金融市場震盪的牽連而波動，亞洲不動產下檔空間相對有限，但波動幅度仍將相對偏高。從中長期的角度來看，跌深的市場環境反倒提供投資人篩選擁有體質健全公司的優質股票機會，但就整體REITs財務面分析，再融資問題也會影響到某些特定REITs，因此未來亞洲REITs市場將會有差異性產生，財務健全的REITs將主宰市場的表現。與之前的景氣循環週期相較，亞太市場由於有潛在良好基礎的支撐，區內大多數市場下滑程度仍呈現溫和狀態，而長期的結構性驅動因子和經濟成長的前景，將確保該地區仍會吸引越來越多的全球不動產資本注入。