四、應補充說明揭露事項　

華固建設股份有限公司(以下簡稱華固公司或該公司)84-88年之營收獲利情形變化頗大(如下表)，該公司84-85年皆未推案，86與87年之營收僅各分別來自「龍鳳雙星」及「奔騰」二案(其中「奔騰」案係由合建分售改為自地自建)，而88年之營業目標中，「精鷹」案及「天馬」案則係購自他人未完工程後推案，有關該公司業績變化之原因暨合理性為何?又在面臨營建業不景氣情況下，有關該公司之因應措施及推案策略為何？經洽推薦證券商評估如后：

單位：新台幣仟元

年度 項目		84~ 88年度財務資料(註一)
		84年度				85年度				86年度				87年度				88年度
		金額		%		金額		%		金額		%		金額		%		金額		%
營業收入		1,356,367		100		92,756		100		1,103,462		100		1,202,633		100		1,436,250		100
營業毛利(損)		131,530		10		(3,067)		(3)		174,474		16		351,858		29		282,599		20
營業(損)益		33,443		3		(43,469)		(47)		85,827		8		276,712		23		206,080		14
利息收入		406		-		274		-		687		-		765		-		236		-
利息費用(註二)		9,287		-		1,668		-		7,771		-		20,036		1		-		-
稅前(損)益		26,153		2		(47,253)		(51)		88,018		8		264,774		22		215,115		15
稅後(損)益		26,153		2		(36,264)		(39)		67,608		6		241,499		20		185,390		13
每股盈餘(虧損)(元)		4.78		-		(6.04)		-		7.65		-		5.30		-		2.74		-

註一：上列財務資料均經會計師查核簽證
註二：利息資本化金額84年至87年度分別為$41,932仟元、$15,125仟元、$27,997仟元、$9,103仟元及$45,338仟元。88年度利息已全數資本化，故當年度並無利息費用。　

		84年度		85年度		86年度		87年度		88年度
推案名稱	總銷金額(不含稅)	-	-	-	-	奔騰	10.25億元	躍虎	5.66億元	精鷹	5.71億元
		-	-	-	-	-	-	紫藤樓	10.30億元	天馬	2.97億元
		-	-	-	-	-	-	-	-	富邦	12.44億元
		-	-	-	-	-	-	-	-	溫泉賞	2.72億元
		-	-	-	-	-	-	-	-	翔龍	5.85億元
已推個案	預售累積銷售率	在水一方	93.13%	在水一方	100%	龍鳳雙星	89.83%	龍鳳雙星	98.20%	龍鳳雙星	99.69%
		蔚嵐山莊	98.51%	蔚嵐山莊	100%	奔騰	29.75%	奔騰	100%	躍虎	100%
		藝術學院	96.46%	藝術學院	100%	-	-	躍虎	65.99%	紫藤樓	34.07%
		龍鳳雙星	38.41%	龍鳳雙星	43.73%	-	-	紫藤樓	15.68%	精鷹	100%
		-	-	-	-	-	-	-	-	天馬	85.67%
		-	-	-	-	-	-	-	-	富邦	100%
		-	-	-	-	-	-	-	-	溫泉賞	-

資料來源：華固公司提供

1.華固公司86年僅推一案之說明如下：

(1)就公司資金及財務規模分析

由於土地購置成本往往佔開發個案頗高之比重，在86年以前該公司尚未公開發行前，規模不大，若對外融資金額提高，負債比率持續上昇，營運風險將持續提高，故該公司係朝著慎選土地，並搭配良好之產品規劃及合理且具競爭力之價位，選擇生活機能完美及交通便利之區段進行開發，以避免造成公司經營資金之排擠或因舉債造成高額之利息負擔，該公司於83年推出「龍鳳雙星」案，此個案之預估可售金額達1,309,119仟元，戶數達399戶，由於該個案之興建工期長，且其造價亦相對為高，在工程須依營建合約如期進行，資金需不斷投入下，如銷售率太低將造成資金積壓，另一方面，在該公司資本額不高的情形下，為兼顧財務結構安全性，於推案時亦考量到資金回流之情形，將銷售資源集中於現存之個案，以提高銷售率，加速資金回流，故於83年推出「龍鳳雙星」案後，待該案完工，資金回流，再於86年推出「奔騰」案，此個案之預估可售金額為1,024,815仟元，由於該個案係屬華固公司第一個自地自建之廠辦大樓，且當時該公司尚在整合「紫藤樓」個案之土地，為避免擴大負債推案形成財務狀況惡化，故於86年僅推出「奔騰」案，並於當年度辦理現金增資3億4千萬及補辦公開發行，以使公司營運更加穩固，財務結構更加健全。

(2)就營建業景氣之衝擊面分析

近年來由於經濟景氣不若預期中復甦，整體消費金額降低，影響所及乃造成購置資本財金額減少，對建設公司所推個案，不論銷售率或資金週轉上，皆受不利之影響，該公司基於穩健之推案策略，在景氣不佳之際，並不急於擴大推案，以免銷售情形不佳時，造成資金積壓，對公司產生不利之影響。此外，一般金融機構所提供之房屋貸款成數約佔房屋總價之70%左右，因此個案完工後，客戶向銀行所貸款項，實為建商最主要營運資金回流來源，而個案之完工時點、銷售率及總銷售金額直接影響客戶向銀行所貸款項撥入金額之高低，因此該公司特別注重營運資金回流狀況。在所推個案銷售至預定水準，且接近完工交屋日，資金可望有效回流之情況下，方規劃及推出新個案，以避免資金積壓，對公司營運造成負面影響。

綜上所述，該公司基於推案資金面考量及房地產景氣持續低迷之情況下，為兼顧財務結構安全性，採取穩健推案原則於83年推出「龍鳳雙星」案，待該案完工資金回流後，再於86年度推出「奔騰」案，並辦理現金增資公開發行，87年度推出「躍虎」及「紫藤樓」案，因此該公司84年及85年度均未推案應屬合理。截至88年12月31日止，該公司完工個案中，僅「龍鳳雙星」尚存2戶1車之餘屋，另「天馬」案截至88年12月31日止，尚存3戶11車之餘屋(其中2戶7車已於88年12月31日售出，但因尚未過戶或交屋，故於88年底不予認列當年度之收入)，其餘完工個案均已100%完成銷售，係因近年來穩健推案策略運用得宜，成功的避免資金積壓，因此於87年起內湖六期廠辦需求量大增後，有充裕的資金得以掌握較佳推案契機以推出新個案。

2.86~ 87之營收僅來自83、86所推之二個案「龍鳳雙星」及「奔騰」之說明如下：

86年以前該公司尚未公開發行，規模不大，適逢營建業景氣不佳，為兼顧財務結構安全性，採取穩健推案原則，推案量因而趨於保守，選擇最有利於公司之個案推出，於83年及86年分別推出「龍鳳雙星」及「奔騰」兩案，推案金額分別達13.10億及10.25億(不含稅)，以往年度該公司為簡化帳務處理，有關預售房地專案均採全部完工法認列相關損益，自87年度起為更能反映公司之經營活動成果，若預售房地專案符合「證券發行人財務報告編製準則」之規定時，則改採完工比例法認列損益，故「龍鳳雙星」案係採全部完工法認列損益，造成85年未認列收入於86年完工時認列收入金額達1,103,462仟元，而86年度推出「奔騰」案於87年度完工並全部銷售完畢。另該公司87年推出廠辦個案「躍虎」及住宅型個案「紫藤樓」，於87年底均未達認列收入標準，故87年度認列「奔騰」案銷售收入金額為1,025,031仟元，及「龍鳳雙星」案銷售收入金額為177,602仟元，共計1,202,633仟元，其營收金額與其他規模相當之上櫃公司(如龍田建設1,229,482仟元、三豐建設841,272仟元及和旺建設1,608,689仟元)相較，毫不遜色，負債比率(87年之負債比率為39.44%)亦未因推案規模擴增而惡化，均維持於55%以下，與其他規模相當之上櫃公司(如龍田建設57.24%、三豐建設61.59%及和旺建設73.31%)相較，並不遜色。由此可見，該公司之經營策略確有其優越性，顯示其經營策略不但能維持高銷售率，同時兼顧公司獲利性、資金週轉安全性及財務結構健全。

3.86年度「奔騰」案由合建分售改為自地自建之理由及對損益之影響說明如下：

華固公司自86年起即開始開發內湖六期輕工業區廠辦大樓，並於86年6月與地主涂煌鎮就內湖西湖段四小段183，183-1，183-2及184地號簽訂合建契約，公司與地主間之分配比例為40：60，後因地主涂煌鎮本身之資金需求，欲讓售該筆土地，經該公司土地開發人員詳實評估後，自地自建之所獲得之毛利總額將高於原合建案，乃依核決權限逐級呈報核定後，旋即於86年12月與地主涂煌鎮簽訂土地買賣契約。說明如下：

(1)如採自地自建興建模式，經華固公司土地開發人員估算後將可使銷售額由原先預估之401,690仟元擴大至1,004,210仟元，個案毛利金額將可由原先所預估之66,110仟元提昇至222,060仟元，對公司整體的營收及純益皆有極大的助益。

(2)華固公司雖有「龍鳳雙星」個案於86年11月陸續交屋，但由於該公司自85年起即開始開發「紫藤樓」個案之土地，並於85年12月起即陸續購買該個案之土地，其資金回流仍不足以因應購買「奔騰」個案之土地款(其合約總價為390,000仟元)，而經該公司評估此案採自地自建興建模式，除帶給公司極大獲利外，亦為進軍內湖六期輕工業區的跳板，故原地主欲售其土地時，該公司決定購買該土地並辦理現金增資，充實營運資金，加強財務結構，擴大營運規模。

由於「奔騰」案規劃精良，且87年適逢內湖六期輕工業區深受中小企業青睞，該個案亦已於87年7月達100%銷售率，個案總銷售金額並擴增至1,024,816仟元，較原先所預期的好，且其87年稅後每股盈餘亦高達5.3元，其興建方式由合建改為自地自建實為公司帶來較大之獲利，並奠定該公司於內湖六期輕工業區興建廠辦個案之基礎，故取得該基地確有其必要性。其交易價格依有價證券上櫃審查準則第十條第一項第五款「買賣不動產設有非常規交易之認定標準」設算，依前手交易價格加計必要資金利息之方法設算不動產成本，經設算後華固建設取得成本390,000仟元較前手交易價格加計必要資金利息390,512仟元為低，亦較鑑價公司之鑑定價格422,111仟元為低，其交易價格應屬合理。綜上所述，該公司自關係人取得該筆土地交易，其交易動機單純，並為該公司於內湖六期奠定興建專業廠辦之基礎。故該公司購買奔騰營建用地之交易應屬必要，價格及決策過程係屬合理。　

4.該公司於88年度向他人購入未完工程之原因及對營收及損益之影響：

華固公司88年營收金額為1,436,250仟元，主要營收以廠辦產品為主，其中「精鷹」及「天馬」個案係購自他人未完工程而推案，此二個案88年之營業收入金額分別為571,148仟元及191,963仟元，共計763,111仟元，佔88年總預估營業收入1,436,250仟元之53.13%。該公司分別於88.3.12及88.4.2向達永建設及福懋油脂購入「精鷹」案及「天馬」案，其盤購總價分別為365,900仟元及181,295仟元，茲就其購入原因分述如下：

(1)「精鷹」案：

 1)「精鷹」案讓售予華固公司前係為達永建設於內湖六期重劃區所推個案，原案名為「金矽谷NO.2」，該公司當時尚有「金矽谷NO.1」及「金矽谷NO.3」二個案進行銷售，經了解截至88年2月底之工程進度及銷售情形如下：

• 「金矽谷NO.1」：該案已於87年完工交屋，總銷售金額為4.3億元，截至88年2月底尚餘一戶待售。
• 「金矽谷NO.2」：該案於87年10月推案，截至88年2月底止，其工程進度為地下二樓底版完成，其銷售情形僅售出6樓7,100萬元及7樓7,145萬元，佔總銷售金額5.8億元之24.56%。
• 「金矽谷NO.3」：該案於87年10月推案，總銷售金額為5.6億元，截至88年2月底止，其工程進度為地下二樓底版完成，尚未售出，其銷售率為零。

2) 「金矽谷NO.1」、「金矽谷NO.2」及「金矽谷NO.3」三個案之總銷售金額分別為4.3億元、5.8億元及5.6億元，共計15.7億元，其推案金額為達永公司資本額6仟萬元之26倍，該公司雖因看好該區市場需求而積極推案，但為避免人力資源運用不當，導致「金矽谷NO.2」及「金矽谷NO.3」銷售率太低造成資金積壓，另一方面，在該公司資本額不高的情形下，為兼顧財務結構安全性，於推案時亦考量到資金回流之情形，決定將銷售資源集中於現存之個案，以提高銷售率，加速資金回流，故興起讓售個案之意。

3)除「金矽谷NO.1」、「金矽谷NO.2」及「金矽谷NO.3」三個案同時進行外，該公司尚在洽談西湖段四小段243地號約400坪之土地，由於該公司考量「金矽谷NO.2」及「金矽谷NO.3」截至88年2月底之個案銷售率不佳，為避免過多資金積壓，經該公司評估後，西湖段所在位置又優於文德段，故興起讓售「金矽谷NO.2」之意，為兼顧財務結構安全性，故分散推案時間。

(2)「天馬」案：

原所有權人福懋油脂向市府標購取得「天馬」案用地，原擬作為福懋公司之企業總部，但由於自87年下半年以來陸續發生知名企業財務危機，銀行對體質不良公司採取縮緊銀根政策，該公司87年底及88年第一季之稅前淨利分別為淨損638,152仟元及14,225仟元，該公司為健全財務結構，故於政策上取消原遷入計劃，又由於該公司本身不擅於不動產之經營管理，於興建至1樓底版時即告停工，故興起讓售個案之意。

1.就公司經營管理面而言：

1)該公司得知達永建設及福懋油脂有出讓該個案之意願後，交由開發部著手評估承接之可行性，經詳實評估及成本利潤設算後，此二個案之預計投資報酬率分別為12.9%及12.6%。

2)「精鷹」案預計11月交屋，「天馬」案預計12月交屋，均可於88年底完工入帳，資金投入期間甚短，相較自行開發個案需長期投入大量資金及人力，開發效益更佳，且可節省仟萬元以上之利息支出。

3)此二個案與該公司當時進行銷售個案「躍虎」之基地均位於內湖六期重劃區，對於廣告及管理上採共同分攤及聯合銷售方式將使得廣告費及人力成本大為節省。

(2)就公司銷售面而言：

1)該公司於86年起即開始進行內湖六期輕工業區廠辦大樓之銷售，而於銷售期間經由與眾多廠辦需求客戶之洽晤及就整個廠辦市場之分析，研判應進行開發更多樣之產品組合以充分滿足消費者之需求，。

2)該公司自86年起即開始開發內湖六期輕工業區廠辦大樓，先有自地自建之「奔騰」案於完工交屋前達到100%之銷售率，繼有合建分屋之「躍虎」案於推出後即備受市場肯定，亦於完工交屋前達到100%之銷售率，於該區增加案量有利於提高公司之知名度及建立該公司於廠辦產品之領先地位。

3)自84年以來住宅市場及呈現供過於求之現象及經濟、金融環境不利之影響，預售住宅產品滯銷影響個案之去化，普遍使得房地產界呈現業績衰退之現象，但由於自87年度中小企業捨商業大樓獨鍾情於廠辦，使得市場對廠辦需求暢旺，該公司基於目前經營廠辦市場之優勢而購入「精鷹」案及「天馬」案。

上述交易對營收及損益之影響評估如下：

該公司基於公司永續發展、業務及經營績效面之考量，「奔騰」案於86年由原先5月與地主涂煌鎮簽訂合建分售契約改於12月簽訂自地自建契約，另「精鷹」及「天馬」案係於88年初分別向達永建設及福懋油脂盤購未完工程而繼續施工，並由公司自行銷售，其中「奔騰」案係由公司與代銷公司合作及自行銷售，於87年尚未完工時及創下100%之銷售率；「精鷹」案係由公司自行銷售，其銷售率並自盤購時之24.56%至88年9月尚未完工前已達100%銷售率；另「天馬」案仍由公司採自行銷售方式，其銷售率並自盤購時之0%至88年12月底已達85.67%銷售率，不論「奔騰」案之合建分售改為自地自建，或「精鷹」及「天馬」之盤購案，該公司均於短時間內即可創造極佳之銷售率，係因該公司藉由建立潛在客戶資料及對客戶提供良好服務品質所致；另「奔騰」案如依原訂計劃採合建分售模式，其87年度之營業收入、營業毛利、稅前純益及每股盈餘將由原先之1,202,633仟元、351,858仟元、264,774仟元及5.30元調整至575,297仟元、218,679仟元、116,883仟元及15.60元，其每股盈餘將較採自地自建模式為高；88年度若缺少「精鷹」及「天馬」案，其營業收入、營業毛利、稅前純益及每股盈餘將由原先之1,436,250仟元、282,599仟元、215,115仟元及2.74元調整至673,139仟元、209,731仟元、150,692仟元及2.22元，仍符合上櫃獲利之標準，且88年仍有其他如「紫藤樓」、「溫泉賞」及「翔龍」等個案尚在進行，但因未達完工百分比法認列收入之標準，故88年之預估營收僅認列「躍虎」、「精鷹」及「天馬」三個案。此外該公司若非將資金投資於此三個案，亦將其資金轉投入於開發其他個案，仍可為公司帶來營收及利潤，綜上分析，若無上述三個案，該公司仍符合申請上櫃之獲利標準，且其個案之銷售係經該公司詳實之市場調查，針對潛在客戶進行介紹及良好的售後服務所創造出極佳銷售率，故該公司並無藉由「奔騰」案由原訂合建分售改為自地自建，及盤購「精鷹」及「天馬」案之安排而有創造業績之虞。

結論：

該公司購入「精鷹」案及「天馬」案至88.12.31日已由購入時個案銷售率24.56%及0%，達個案銷售率100%及及85.67%，足可見購入該案之意義不僅在為該公司今年度之營業收入造成貢獻，更重要的是顯示該公司於該區之經營有成，獲得客戶認同，才能於短暫時間內創造銷售佳績，為公司創造利潤，並可逐步奠定該公司於興建廠辦市場之地位。經上述取得原因及該二個案為該公司所創造之正面意義評估，購買此二個案之價格尚屬合理。

1.就該公司最近五年度及申請年度業績變化原因及合理性說明如下：

營建業因受景氣波動影響，且為投入成本高之行業。華固公司過去在自有資金有限之情形下，為避免擴大負債推案，通常在個案銷售率達一定程度才會再推新案，推案因而趨於保守，另以往年度該公司為簡化帳務處理，有關預售房地專案均採全部完工法認列相關損益，自87年度起為更能造成反應公司之經營活動成果，若預售房地專案符合「證券發行人財務報告編製準則」之規定時，則改採完工比例法認列損益，而該公司85年度因無完工個案可供入帳，致使84-87年度營業收入呈現較大幅度波動，茲依各年度說明最近五年度業績變化情形說明如下：

最近五年度及申請年度個案之業績及毛利率變化情形 單位：新台幣仟元；%

年度	84年度						85年度
主要產品	營業 收入	營業 毛利	銷量(戶)	單位售價(坪)	單位成本(坪)	毛利率(%)	營業 收入	營業 毛利	銷量(戶)	單位售價(坪)	單位成本(坪)	毛利率(%)
蔚嵐山莊(註1)	517,261	32,303	房 180	85.56 (含車位)	80.22 (含車位)	6.2	11,350	(2,032) (註3)	房 4	56.03	66.06	(17.9)
			車 90						車 0
在水一方(註1)	490,946	54,640	房 205	64.54 (含車位)	57.36 (含車位)	11.1	49,023	(3,365) (註3)	房 23	62.21 (含車位)	66.48 (含車位)	(6.9)
			車 133						車 6
藝術學院(註1)	348,160	44,587	房 166	71.87(含車位)	62.67(含車位)	12.8	32,383	2,330	房 13	63.56(含車位)	58.98 (含車位)	7.2
			車 57						車 15
龍鳳雙星	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
奔騰	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
躍虎	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
精鷹	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
天馬	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
合計	1,356,367	131,530	-	-	-	9.7	92,756	(3,067)	-	-	-	(3.3)

最近五年度及申請年度個案之業績及毛利率變化情形  單位：新台幣仟元；%

年度	87年度						88年度
主要產品	營業 收入	營業 毛利	銷量 (戶)	單位售價(坪)	單位成本(坪)	毛利率(%)	營業 收入	營業 毛利	銷量(戶)	單位售價(坪)	單位成本(坪)	毛利率(%)
蔚嵐山莊(註1)	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
在水一方(註1)	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
藝術學院(註1)	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
龍鳳雙星(註1)	177,602	44,604	房 54	67.94(含車位)	50.88(含車位)	25.1	23,897	1,672	房 10	62.88(含車位)	58.48(含車位)	7.0
			車 197
奔騰	1,025,031	307,254	房 43	174.99(含車位)	房屋53.25(含車位)	30.0	(216) (註5)	(500)	-	-	-	-
			車 149

單位：新台幣仟元；%

年度	86年度						87年度						88年度
主要產品	營業 收入	營業 毛利	銷量 (戶)	單位售價(坪)	單位成本(坪)	毛利率(%)	營業 收入	營業 毛利	銷量 (戶)	單位售價(坪)	單位成本(坪)	毛利率(%)	營業 收入	營業 毛利	銷量 (戶)	單位售價(坪)	單位成本(坪)	毛利率(%)
躍虎(註2)	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	562,384	192,889	房 12	499.41 (含車位)	房屋140.60(含車位)	34.3
															車 30		土地187.53(含車位)
精鷹	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	571,148	54,622	房 29	216.03(含車位)	房屋70.49(含車位)	9.6
															車 82		土地124.89(含車位)

年度	87年度						88年度
主要產品	營業 收入	營業 毛利	銷量(戶)	單位售價(坪)	單位成本(坪)	毛利率(%)	營業 收入	營業 毛利	銷量(戶)	單位售價(坪)	單位成本(坪)	毛利率(%)
天馬	-	-	-	-	-	-	192,963	18,246	房 4	172.94(含車位)	房屋78.40(含車位)	9.5
									車 36
富邦	-	-	-	-	-	-	87,074	15,670	房 10	-(註6)	-(註6)	18.0
									車 244
合計	1,202,633	351,858	-	-	-	29.3	1,436,250	282,599	-	-	-	20.0

資料來源：84-88年度係為經會計師查核簽證之財務報表

註1：蔚嵐山莊、在水一方、藝術學院及龍鳳雙星為與地主合建分售案，因此上述單位售價及單位成本不含土地款。
註2：上列表中躍虎案為與地主合建分屋案。
註3：該公司因欲出售蔚嵐山莊及在水一方之餘屋，於85年降價出售，故而毛利為負數。
註4：蔚嵐山莊及在水一方二個案之銷貨折扣於86年度認列，故而該二案於86年度之毛利為負數。
註5：奔騰個案之銷貨折扣於86年度認列，故而該案於86年度之毛利為負數。
註6.富邦案已於88年全棟出售富邦集團，於88年依完工百分比法僅認列7%之銷貨金額。

最近五年度及申請年度營業成本變化情形  單位：新台幣仟元；%

年度	成本認列方式	興建方式	開工年度	完工年度	85年度			86年度			87年度			88年度
主要產品					完工進度	金額	%	完工進度	金額	%	完工進度	金額	%	完工進度	金額	%
蔚嵐山莊	全部完工法	合建分屋			100%	13,382	14.0	-	-	-	-	-	-	-	-	-
在水一方	全部完工法	合建分屋			100%	52,388	54.6	-	-	-	-	-	-	-	-	-
藝術學院	全部完工法	合建分屋			100%	30,053	31.4	-	-	-	-	-	-	-	-	-
龍鳳雙星	全部完工法	合建分售	83.9	86.9	-	-	-	100	928,988	100	-	132,998	15.6	-	22,225	1.9
奔騰	完工百分比法	自地自建	86.9	87.9	-	-	-	-	-	-	100	房屋：311,919 土地：405,858	36.7 　 47.7	-	284	-
躍虎	完工百分比法	合建分屋	87.4	88.8	-	-	-	-	-	-	-	-	-	100	房屋：158,323 土地：211,173	32.0

年度	成本認列方式	興建 方式	開工 年度	完工 年度	84年度			85年度			86年度			87年度			88年度
主要產品					完工進度	金額	%	完工進度	金額	%	完工進度	金額	%	完工進度	金額	%	完工進度	金額	%
精鷹	全部完工法(註1)	自地 自建	87.11	88.12	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	100	房屋： 186,351 土地： 330,175	16.2 　 28.6
天馬	全部完工法(註1)	自地 自建	87.5	88.12	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	100	房屋： 87,022 土地： 86,695	7.5 　 7.5
富邦	完工百分比法	自地 自建	88.4	89.12	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	房屋： 31,753 土地： 39,651	2.8 　 3.4
合計	-	-	-	-	-	1,224,837	100	-	95,823	100	-	928,988	100	-	850,775	100	-	1,153,651	100

資料來源：84-88年度係為經會計師查核簽證之財務報表

註1：精鷹及天馬案係購買他人未完工程且繼續施作者，不得以完工百分比法認列收入。

(1)該公司最近五年度營業收入變化之合理性

該公司營業收入主要來自銷售房地收入之認列，而年度推案量、個案戶數及規模、銷售率及個案入帳係採全部完工法或完工百分比法等因素，皆對其營業收入產生影響，茲將該公司最近五年度及申請年度營業變化情形分析如下：

1)84年度

84年度主要營收個案分別來自81年所推之個案八里河岸景觀社區「在水一方」、深坑庭院透天別墅群「蔚嵐山莊」及82年所推個案板橋中庭住宅大樓「藝術學院」，時雖逢景氣低迷，但由於產品規劃良好，於推案時即受到購屋者青睞，個案預售期反應良好，淡化了景氣衰退之負面影響。其中「蔚嵐山莊」地點位於深坑，該區域售價較低，售價每坪約為14~ 15萬元，惟其與地主簽訂合建分售契約中，車位全屬房屋款，造成84年度房屋(含車位)平均單位售價85.56仟元較「在水一方」及「藝術學院」房屋(含車位)平均單位售價64.54仟元及71.87仟元為高。此三個案於84年度完工，銷售率分別已達93.13%、98.51%及96.46%，依全部完工法認列營收之金額分別為490,946仟元、517,261仟元及348,160仟元，合計營收為1,356,367仟元，稅後純益達26,153仟元，每股盈餘高達4.78元。

2)85年度

85年度由於中共試射導彈威嚇，因而造成民心不安，資金外流，景氣衰退，投資觀望，整體景氣對策信號呈現景氣欠佳之藍燈或黃藍燈，且由於該公司於83年所推「龍鳳雙星」個案預估總銷售金額高達13億元，為考量財務結構之安全性，致推案採取保守穩健策略，截至85年底「龍鳳雙星」個案銷售率達43.73%，由於其屬興建中之個案且尚未結案，無法按全部完工法認列損益，故當年度認列僅有「在水一方」、「蔚嵐山莊」及「藝術學院」出售餘屋收入，另「蔚嵐山莊」案與地主簽訂合建分售契約時，車位全屬房屋款，由於車位已於84年度全數出清，故85年度平均單位售價較84年度為低，其餘二個案由於屬出清餘屋，故平均單位售價較84年略低，全年營收金額僅有92,756仟元，且尚需負擔固定的管理費用，使85年稅後純益為負，每股盈餘為(6.04)元。

3)86年度

86年度主要營收個案為「龍鳳雙星」，由於其位於板橋新海路旁完整街廓之商業區土地，推案地點受到消費者青睞，受到景氣衰退之影響較低，該個案興建至86年度其外觀及結構體已陸續完成，加上產品規劃良好工程品質佳，故其銷售率由85年之43.73%提昇至86年底之89.83%，故於86年底依全部完工法認列營收1,103,462仟元，較85年大幅成長。而86年度辦理公開發行後，公司組織與制度更加健全，資金亦較為充裕，故開始積極推案，並於86年推出內湖六期輕工業區之工三土地，規劃為「奔騰」個案，係一地上9樓，地下2樓之高級廠辦大樓，由於其屬興建中之個案且尚未結案，故當年度帳列僅有「龍鳳雙星」個案收入。因銷售情況良好，致使稅後純益大幅提升至67,608仟元，每股盈餘亦達7.65元。

4)87年度

該公司向來以大台北地區為推案重心，產品上一直秉持「人性化、精緻化、實用性」的設計理念，推出高品質的產品，多年來受到消費者的肯定，因而能維持一定的銷售成績。該公司87年除繼續認列「龍鳳雙星」餘屋銷售之收入外，且其自地自建之個案「奔騰」完工，由於廠辦市場需求暢旺，當年度銷售率高達100%，使得87年之營收達1,202,633仟元，較86年成長8.99%，致使稅後純益大幅提升至241,499仟元，每股盈餘亦達5.30元。

5)88年度

由於該公司培養多角化之產品路線，適時切入廠辦等其他新興房地產市場領域，加上自87年以來，廠辦市場需求暢旺，該公司持續於內湖六期輕工業區推出「精鷹」、「天馬」、「富邦」及「翔龍」等廠辦大樓，因而能維持一定的銷售成績。該公司88年度除繼續認列「龍鳳雙星」餘屋銷售之收入外，同期採完工百分比法認列廠辦個案「躍虎」及採全部完工法認列之「精鷹」及「天馬」個案。使得88年之營收達1,436,250仟元，較87年成長19.43%，稅後純益為185,390仟元，每股盈餘為2.74元。

綜觀該公司最近五年度及申請年度營業收入成長情形，主要係因該公司近年來積極拓展業務使然，隨該公司營運規模之擴增，推案量亦隨之增加，且由於經營策略得當，於86年度看中內湖六期輕工業區發展之遠景，因此針對此區域規劃一系列符合市場需求之廠辦個案，使該公司之產品更具競爭性，其所推個案均有良好之銷售率之情形下，其營業收入之成長應屬合理。

(2)該公司最近五年度毛利率變化之合理性

該公司最近五年度之毛利率分別為10%、(3%)、16%、29%及20%，其毛利率變化情形可由該公司每年認列營收個案之毛利率分析，而個案之毛利率因受個案之成本及影響個案銷售單價條件如：規劃設計、建材、交通、生活機能、鄰近競爭對手銷售價格等因素，致使每一個案銷售價格及毛利率亦不同，另因多數個案並未能於同一年度內銷售完畢，因此屋齡、當年度房地產市場行情及餘屋之所在樓層、方位等，亦將使每年毛利率發生變動。以下就該公司最近五年度及申請年度之營收認列個案之毛利率變動情形說明如下：

1)84年度

該公司於84年度有「蔚嵐山莊」、「在水一方」及「藝術學院」三住宅個案採合建分售興建模式完工入帳，其中「蔚嵐山莊」地點位於深坑，該區域售價較低，售價每坪約為14~ 15萬元，惟其與地主簽訂合建分售契約中，車位全屬房屋款，造成84年度房屋(含車位)平均單位售價85.56仟元較「在水一方」及「藝術學院」房屋(含車位)平均單位售價64.54仟元及71.87仟元為高，且因屬丙種建築用地，其工程成本之整地費用支出較高，另該案工程發包採大包模式(包工包料)，相較於其他二案之小包模式(包工不包料)，前者之工程成本較高，致其房屋平均單位成本較高，故該個案毛利率僅維持6%，另二完工個案分別為位於八里之「在水一方」及位於板橋之「藝術學院」案，其區域售價約為分別為16~ 18萬元及16.5~ 19萬元，由於銷售當時公司資本額僅五千萬，故當時係採資金靈活運用方式，於合理利潤下盡快出清戶數，故其個案毛利率分別為11%及13%尚屬合理。

2)85年度

85年度並無完工之工程，僅銷售「在水一方」、「蔚嵐山莊」及「藝術學院」之餘屋，由於85年房地產景氣低落，餘屋售價下跌，該公司為避免資金積壓，增加利息負擔，提高營運風險，故將其餘屋降價出售，使其個案銷售率均達100%，造成85年度房屋平均單位售價較84年度為低，整體毛利率為(3%)，惟個案整體毛利率仍維持在6%、10%及12%，較84年度變化不大；另該年度「蔚嵐山莊」及「藝術學院」二案之單位成本較84年度降低，係因該公司之成本認列採取售價法，而該二案預售期至84年度房地產景氣較佳，銷售單價較高，致84年度攤提之單位成本亦較高；另「在水一方」於85年度出售較多一樓店面，由於店面之訂價較住家高，而分攤的單位成本較高，致其85年度之單位成本反較84年度為高，而85年度出清餘屋，使其平均單位售價62.21仟元略低於84年度64.54仟元，其售價未如預期所訂價出售，故售價並未上揚。

3)86年度

86年度主要營收個案為「龍鳳雙星」，地點位於板橋新海路旁完整街廓之商業區土地，推案地點受到消費者青睞，加上產品規劃良好，其售價仍能維持在每坪約為18萬元，受景氣衰退之影響較低。由於推案當時公司資本額僅六千萬元，為避免舉債經營負擔過高之利息支出，此個案均採合建分售模式，其86年度之銷售毛利率為16%。

4)87年度

該公司87年度除「龍鳳雙星」案之餘屋繼續銷售外，另有「奔騰」個案完工，其中「龍鳳雙星」個案因受營建業景氣衰退之影響，其售價較以往年度為低，致其平均單位售價較86年為低，且因87年度承造廠商大陸工程因原本預估可提前完工發放之獎金並沒有如預期的提前完工，以及原本預計施作之工程並未施作，故辦理工程追減18,691仟元，致平均單位成本較86年度為低，惟其降低幅度(24.43%)高於售價降低幅度(15.05%)，因此毛利率較86年度提昇至25%。另「奔騰」係位於內湖六期輕工業區之廠辦個案，廠辦個案與一般住宅個案不同，除結構體外內部甚少裝修，故造價成本較住宅節省，且因裝修、隔間工程較少，致工期較短，受景氣及物價波動之不確定因素較低，利息資本化之金額亦較少，成本較能掌控。且由於台北市為一綜合工商金融中心，企業對辦公室之需求有增無減，加以高科技產業高速發展，廠辦需求強烈，加上六期重劃區交通網已規劃建立，故企業對該區之需求熱度持續，故該公司於該區推出個案銷售順暢，「奔騰」亦為熱賣個案之一，使得該個案87年度之毛利率高達30%，致87年度全年平均毛利率較86年度提高，高達29%。

5)88年度

該公司於88年度預計將有採完工百分比法認列之「躍虎」及採全部完工法認列之「精鷹」及「天馬」個案預計完工入帳，此三個案之地點均位於內湖六期輕工業區，有鑑於87年度於內湖區完成之「奔騰」案之規劃設計及銷售經驗，對新個案之規劃設計更符合企業之需求，其中「躍虎」案係與地主合建分屋，土地總成本相對較低，因此毛利率亦高達34%。另「精鷹」及「天馬」個案於88年底完工入帳，由於係屬盤購他人未完工程且繼續施工之個案，故其單位成本較其他廠辦個案高，但由於該公司考量資金投入時間短，較自行開發個案需長期投入大量資金及人力，開發效益更佳，故其毛利率雖僅分別為9.56%及9.51%，仍可對公司之利潤有所助益。其餘已完工個案「龍鳳雙星」由係出清餘屋，因此毛利率較上一年度下降，僅達7%，但由於「龍鳳雙星」餘屋收入1,672仟元佔88年度營業收入1,436,250仟元之佔該公司營收比重0.12%，故其毛利率較低並不致對公司產生影響，其88年度之平均毛利率為20%。

整體而言，該公司除85年度因無完工個案僅出售餘屋造成毛利為負數外，84年度、86~ 88年度之營業毛利隨著每年營業收入的成長而增加，分別為131,530仟元、174,474仟元、351,858仟元及282,599仟元，而毛利率亦分別為10%、16%、29%及20%，係該公司銷售個案逐年增加，相關之生產成本均能有效控制，以及產品定位正確、規劃精良，受消費者青睞所致。綜上該公司所業績變化受其資金、產業景氣及經營環境背景等因素之影響而有所變化，故其毛利變化尚屬合理。

(3)針對公司個案毛利率說明如下：單位：新台幣仟元/坪

個案名稱	蔚嵐山莊	在水一方	藝術學院	龍鳳雙星	奔騰	躍虎	精鷹	天馬	富邦
興建方式	合建分售	合建分售	合建分售	合建分售	自地自建	合建分屋	自地自建	自地自建	自地自建
產品類型	住宅型個案	住宅型個案	住宅型個案	住宅型個案	廠辦型個案	廠辦型個案	廠辦型個案	廠辦型個案	廠辦型個案
平均單位售價(仟元/坪)	84.59	64.32	71.08	84.39	174.99	499.41	216.03	172.94	-(註1)
平均單位成本(仟元/坪)	79.76	58.22	62.32	70.15	土地69.29，房屋53.25，共計122.54	土地187.53，房屋140.60，共計328.13	土地124.89，房屋70.49， 共計195.38	土地78.10，房屋78.40，共計156.50	-(註1)
個案毛利率	5.7%	9.5%	12.3%	16.88%(預估)	30.0%	34.3%	9.6%	9.5%(預估)	18.0(預估)

資料來源：華固公司提供

(註1)富邦案已於88年全棟出售富邦集團，於88年依完工百分比法僅認列7%之銷貨金額該公司歷年所推個案，其中「蔚嵐山莊」、「在水一方」、「藝術學院」及「龍鳳雙星」個案均屬合建分售之住宅型個案，個案毛利率分別為5.7%、9.5%、12.3%及16.88%(預估)，因座落地點不同，故其個案平均單位成本及售價亦不相同。其中「蔚嵐山莊」地點位於深坑，該區域售價較低，惟其與地主簽訂合建分售契約中，車位全屬房屋款，造成其房屋平均單位售價較高。另因其屬丙種建築用地，其工程成本之整地費用支出較高，且該案工程發包採大包模式(包工包料)，相較於其他二案之小包模式(包工不包料)，前者之工程成本較高，致其房屋平均單位成本較高， 86年度則因主要入帳個案「龍鳳雙星」，係規劃為一超高大樓，該公司為求其品質精良，特別委請大陸工程興建，因其區域地點完整加上產品規劃良好，故受到景氣衰退之影響較低，使其個案毛利率達16.88%。由於推案當時公司規模較小，公司著眼於採資金靈活運用方式，於合理利潤下盡快出清戶數，惟截至88.12.31僅剩「龍鳳雙星」案2戶1車之餘屋，故其個案毛利尚屬合理，另該公司自86年起即看好內湖六期輕工業區開始開發，截至88年底止，已推出及預計入帳之廠辦個案計有「奔騰」、「躍虎」、「精鷹」及「天馬」四個個案，其中「奔騰」及「躍虎」案係屬該公司自行開發個案，其個案單位成本分別為「奔騰」土地69.29(仟元/坪)，房屋53.25(仟元/坪)，共計122.54(仟元/坪)，「躍虎」之單位成本為109.91(仟元/坪)，其單位成本之差異係因「躍虎」案與地主合建分屋，其土地取得成本相對較低，另「奔騰」之採用之建材較「躍虎」案高，故「奔騰」案之單位成本較「躍虎」案高，但因產品規劃精良，受到消費者青睞，「奔騰」案單位售價174.99(仟元/坪)，「躍虎」案單位售價173.97(仟元/坪)，其二個案之毛利高達30.0%及34.3%；另「精鷹」及「天馬」之個案單位成本分別為「精鷹」土地95.15(仟元/坪)，房屋55.55(仟元/坪)，共計150.70(仟元/坪)，「天馬」之單位成本分別為土地61.55(仟元/坪)，房屋62.55(仟元/坪)，共計124.10(仟元/坪)，由於此二個案係屬向他人購置未完工成而繼續施工之個案，因盤購前手之條件不同，「精鷹」案之單位土地成本較其他個案較高，「天馬」案係因承受前手所發包之工程款，致其單位房屋成本較其他個案高，故此二個案88年度認列之毛利率分別為9.6%及9.5%，但由於該公司考量資金投入時間短，較自行開發個案需長期投入大量資金及人力，開發效益更佳，仍對公司之利潤有所助益。

整體而言，該公司個案毛利率隨著產品規劃及地點之不同而有所差異，隨著公司規模逐步擴大，其個案毛利率亦逐步提昇。近年來於內湖六期所推出之廠辦個案，因鄰近台北東區，交通便捷，而單價又較市區辦公大樓為低，附加價值高，故受一般企業所青睞，其個案毛利亦較住宅型個案毛利為高。而該公司截至88.12.31日止，所推出已交屋之個案中，僅剩「龍鳳雙星」按2戶1車及天馬案3戶11車之餘屋(其中2戶7車已於88年12月31日售出，但因尚未過戶或交屋，故於88年底不予認列當年度之收入)，其銷售能創造如此佳績，足以顯示除推案策略正確及產品規劃良好外，相關之生產成本亦能有效控制，其變化應屬合理。

(4)該公司最近五年度營業費用及營業利益變化情形  單位：新台幣仟元

年度	84年度		85年度		86年度		87年度		88年度
項目	金額	%	金額	%	金額	%	金額	%	金額	%
薪資支出	20,204	20.60%	17,366	42.98%	21,515	24.27%	22,553	30.01%	24,912	32.56%
推銷費用	67,978	69.30%	11,668	28.88%	56,073	63.25%	33,256	44.26%	22,712	29.68%
其他(註)	9,905	10.10%	11,368	28.14%	11,059	12.48%	19,337	25.73%	28,895	37.76%
合計	98,087	100%	40,402	100%	88,647	100%	75,146	100%	76,519	100%

資料來源：華固公司提供

註：係包含租金、保險費、折舊、捐贈、勞務費、稅捐、伙食費及規費等項目　

該公司87年度以前依全部完工法認列推銷費用，85年度無完工個案，當年度僅認列出清餘屋之推銷費用，致推銷費用支出相對較低，故此年度主要營業費用多為人事成本。而84年度有「在水一方」三個案完工結案，86年度有「龍鳳雙星」個案結案，故84及86年度依全部完工法認列之推銷費用各為67,978仟元及56,073仟元。87年度有「奔騰」案完工結案，依完工百分比法認列之推銷費用為33,256仟元，各佔該年度營業費用之69.3%、63.25%及44.26%，為營業費用之主要支出。而88年則有「躍虎」、「精鷹」及「天馬」三個案完工結案，其推銷費用由87年度之33,256仟元降至22,712仟元係因88年完工個案地點均位於內湖六期輕工業區，該公司採聯合銷售方式，並不會造成廣告費及人力成本之增加，且該公司自88年起改變內湖廠辦之銷售方式，改採公司自行銷售搭配聘請跑單人員，以與客戶深入溝通之方式取代87年透過代銷公司密集行銷方式，降低給付代銷公司之佣金支出所致。另自87年起，該公司管理費用呈現大幅成長係因營運規模成長而反應行政管理規模之效益所致。整體而言，該公司最近五年度因營運規模擴充及推案量逐步擴大，使該公司之人力資源及各項資源需求逐步增加，亦使得薪資費用及推銷費用逐步增加，但以其營業費用佔營業收入之比重觀之，該公司84~ 88年度之營業費用分別為98,087仟元、40,402仟元、88,647仟元、75,146仟元及53,807仟元，84~ 88年度之營業費用率分別為7%、44%、8%、6%及5%，其中85年度之營業費用率相對較高，主係因當年度並無個案完工入帳，帳列僅有出售餘屋收入，使得在營業收入不高之情形下，尚需負擔固定的管理費用如折舊費用及薪資等，致營業費用率相對較高，大體而言，該公司營業費用率受各年度營業收入金額變化之影響，呈現較不穩定之變動，然除85年度外，其餘年度均控制在10%以下，顯示該公司內部營運管理績效尚屬良好。

受毛利率及營業費用率影響，致85營業利益率為負。而84年及86年因其所認列之完工個案均採合建分售，年度平均毛利率分別僅達10%及16%，營業費用率分別為7%及8%，故年度之營業利益率僅3%及8%。而因自87年度中小企業捨商業大樓獨鍾情於廠辦，而該公司87年及88年主要營收個案「奔騰」、「躍虎」、「精鷹」及「天馬」係屬廠辦個案，因成本控制得宜且市場需求暢旺，使得該個案87年及88年度之年平均毛利率分別高達29%及20%，然營業費用率仍控制在6%及6%，故營業利益率高達23%及14%。

(5)該公司最近五年度稅前純益變化情形

該公司85年度因無個案完工致當年度稅前純益為負外，84年度及86~ 88年度之稅前純益隨各年度推案量之增加及推出符合市場需求的產品而大幅增加，其稅前純益之變化趨勢大致與營業收入呈同向變動，茲說明如下：

該公司稅前純益與業績變化成同向之變動，另85年度稅前純益率皆受營收認列採全部完工法，致使當年度並無工程完工入帳之影響而呈現負數，而84及86年因完工個案均採合建分售，毛利率較低，致年度之稅前純益率僅分別達2%及8%；另87年及88年，主要認列完工之廠辦個案「奔騰」、「躍虎」、「精鷹」及「天馬」，因市場需求暢旺及銷售情況良好，致使當年度稅前純益大幅提升，分別維持22%及15%之純益率。84年~ 88年稅前純益率分別為2%、(51%)、8%、22%及15%，該公司除85年度因無個案完工致當年度之稅後純益為負外，84年度及86~ 88年度之稅後純益分別為26,153仟元、67,608仟元、241,499仟元及185,390仟元，其稅後純益隨各年度推案量之增加及推出符合市場需求的產品而大幅增加，其變化尚屬合理。

綜上所述，該公司近五年度業績變化受其資金，產業景氣及經營政策等經營環境背景因素之影響而有所變化，經查其個案之推案時點及完工時點，因近年房地產景氣而呈現不穩定狀態，華固建設為避免資金積壓，而採取穩健保守之推案策略，另因以往年度為簡化帳務處理，有關預售房地專案均採全部完工法，而自87年度起，該公司依「證券發行人財務報告編製準則」之規定，改採完工百分比法認列損益，致使最近五年度營業收入呈現較不穩定之情形，連帶影響其營業毛利、營業利益及稅前純益呈同向變動，因此該公司最近五年度業績變化尚屬合理。

1.營建業不景氣原因之說明：

過去建築業素有火車頭工業之稱，在國家經濟建設發展上扮演著重要的角色，但隨著國家經濟由每年兩位數的高度成長逐漸轉變為中度成長，與之習習相關的建築業亦朝向成熟產業發展，近年又因接連的經濟風暴及受兩岸緊張局勢的不利影響，建築業榮景不再，更有因不專於本業之經營導致經營不善，使得建築業的經營環境日益惡化。推究自民國80年代以後房地產市場長期不景氣之原因說明如下：

(1)就整體房地產市場而言，過去由於投資管道較少，造成股市與房市的走勢呈現高度正相關，股市行情大好時，會因國民財富增加而使得不動產投資人增加，有助房地產市場行情推升，一般而言，後者較前者約有1~1.5年之時間落差。然股市自79年2月從萬點行情崩落以來，缺乏資金動能的必要條件佐助之後，房地產市場再無如60年代末、70年代激情的表現。另外經歷過去十餘年來政府推動金融自由化的結果，投資人投資管道增加，除國內金融商品種類眾多外，對海外投資的限制亦已大幅放寬，且70年代以後物價波動較平穩，除季節性及短期因素影響外，並無通貨膨脹之疑慮，因此亦減少因「保值」考量的購屋者，致市場需求降低，近年更因政府容積率之政策造成業者大量搶建，使得房地產市場呈現「超額供給」不景氣現象。

(2)就差異化的房地產產品市場而言，目前房地產市場供需之不平衡，主要係因供給與需求之產品結構無法互相配合，市場上既存產品多數為平價房屋，僅能滿足居住的基本需要，然隨著生活水準的提升，消費者的需求層次亦已提高到對享受、品質的重視，另外高科技產業的迅速成長帶動廠辦市場強勁擴張，因此，排除傳統住宅市場，利基市場的需求仍然存在，並在不斷的成長當中，所謂「不景氣」並不影響新興的差異化產品發展，而是建築業反應社會產業結構、消費者偏好變遷的自然調整過程，將使得能洞悉、適應市場需求的建商自然能經由良性競爭而更茁壯。

2.該公司因應營建業不景氣之措施及推案策略

建築業經營上首要在於經營者對不確定風險之規避、整體景氣變動及市場供需掌握之因應能力。該公司自民國78年4月成立以來即歷經市場低迷，一直秉持其專業謹慎之評估態度及保守穩健之推案策略，不一昧追求擴張，而係透過產品的差異化爭取客源，透過管理的手段與技術的提升精簡成本並維護利潤，該公司針對市場不景氣之因應措施如下：

1. 開發都市地區精華地段，推出基地規模適中而精緻化之個案，以提高銷售率，減少資金之積壓。
2. 嚴格控制工程成本及進度，縮短工時，以避免資金積壓。並依照工程進度表，嚴格要求營造廠按進度確實施工，以避免工程延誤，並於合約中規範工程延誤之賠償條款，避免因工程延誤所致之風險。
3. 視個案規劃情形，適度採取與地主合建方式，以降低土地開發成本。
4. 根據市場需求，將產品加以詳細區隔，以吸引或開發新的不同客層。
5. 隨時掌握政府提供之房市優惠方案，以協助客戶取得，另配合開發多角化之產品，以發展供應區位適當、價格合理之新興不動產產品。
6. 改善財務結構比率，全面出清餘屋，及時做好企業及融資減肥，以減少財務上以短支長的程度及廣納及培養專業之經營、產品企劃及行銷人才。

以目前台灣傳統住宅市場供過於求之情況下，該公司積極從事開發多角化產品，近年來並已調整其產品組合為「高科技廠辦大樓為主、精緻社區大廈為輔」以因應市場之變化。觀其經營實績，該公司成立至今，截至88.12.31日止已完工交屋之餘屋僅2戶1車(龍鳳雙星案)及3戶11車(天馬案)(其中2戶7車已於88年12月31日售出，但因尚未達過戶或交屋之標準，故於88年底不予認列當年度之收入)，足見其經營階層之經營策略正確，始能領導公司突破房地產市場之低迷現狀而有良好之成就。茲就其推案策略詳述如下：

(1)掌握市場供需，慎選推案地區

房地產價格主要取決於市場之供需，因此對市場供需之掌握幾為建築業決勝負之要因；該公司平常對市場之評估及了解主要由各執掌部門如開發部進行土地交易市場及預售個案之調查、營業部對一般房屋市場消費者好惡之了解、工務部門對工程造價之變動、財務部門對資金市場之變化，於平時即有全面性的掌握並隨時供決策階層作決策之參考，此外該公司也不定期地邀請相關專業廠商進行各項市場及專業簡報，如房屋代銷業者、建築設計相關技師等；因此，對市場深度的了解及掌握為該公司個案經營保有高去化率及穩定獲利優勢之依據。

另該公司之土地開發係以取得較具經濟規模基地為原則，即同時考慮基地座落地點的優異性，並加強針對特定及不特定客源對象，依其所需求之產品取得合適基地，亦即建立土地開發與銷售業務結合之直接銷售及開發模式，並確保所開發個案均得順利銷售，以符合該公司一貫之零餘屋政策。該公司目前推案地點以台北市內湖六期重劃區、基隆河截彎取直後南段重劃區、南港軟體科學園區等地區為主，由於自86年起即開始開發內湖六期輕工業區廠辦大樓，以該公司對廠辦大樓領域之熟悉，未來再配合政府都市更新政策、勞工住宅興建、眷村改建、老舊社區更新計劃及農地釋放等多項政策，選擇對公司最有利的興建模式，有助於該公司營運上之規畫。

(2)正確的產品組合及產品定位

產品定位及產品組合是不動產行銷最重要的因素，該公司自成立以來原以住宅及店鋪大樓為主要推案產品，自民國85年後經評估一般住宅市場「供過於求」，乃自民國86年起調整推案產品以廠辦大樓為主，並降低住宅大樓之推案量，以因應整體房屋市場供需之變化。就廠辦大樓之開發方面，更朝專業化、精緻化、科技化及人性化等方面提升產品，而所推出之住宅產品亦考慮高級住宅對居住環境、地區生活機能、外觀的設計、格局、建材設備品質等方面日趨講究朝精緻化優質產品規畫，經由產品定位的差異化，區隔激烈競爭的市場，達到產品差異化以提升市場之接受度，滿足購屋客戶購買的需求，強化該公司在市場之競爭力。

(3)強化成本控管，不過分擴充

該公司經營係以穩定獲利為優先，確保穩定獲利後再追求成長，因此，並不過分擴充營運規模，從該公司歷年來所推個案分析，選擇對公司最有利的興建模式、個案規模進行經營，有效控管負債比率以減少利息支出及資本負擔，達到風險規避的第一要求。此外，為因應未來各種成本持續上揚，尤其因震災後未來幾年建材、設備及工資因供需因素預期將趨上漲，該公司除加強於前期土地開發時對成本進行更保守穩健之評估及產品規劃以增進產品之附加價值外，並以改善作業流程，加強內部管理及縮短施工期間等方式，以降低成本上揚之衝擊，並在土地開發及個案企劃上均以符合法令及兼顧安全、品質第一為要務，自土地開發開始，均依內部控制制度或相關內部規章逐項評估適法性及產品安全性，避免所推出之產品有違反法令或危及房屋安全之情事。

(4)產品力的提升及建築品牌制度之落實

由於國民所得逐漸提高，購屋者對於外觀設計、內部格局、建材設備及公共設施規劃等居住品質要求亦日趨精緻，建築業者為滿足消費者之需求，在產品規劃上將趨向人性舒適化、生活健康化及網路科技化，該公司已於87年6月取得ISO 9002品保制度認證，已建立消費者對於公司品牌之認同，並落實「以客為尊」之服務導向，建立完整之客戶檔案，長期聯絡及關心，以永續經營為基礎，加強相關法令探討，降低購屋糾紛之可能。以該公司產品品質及形象皆佳之情形下，銷售率皆能維持極佳之水準。除此，因應「九二一震災」後對房屋建築結構安全之再提升，該公司不僅就興建中個案進行結構加強工法檢討，如「富邦案」變更原設計耐震、抗震要求，強化其結構強度為500ｇ之地表加速度（按：921震央所測得最大震度為420ｇ），「溫泉賞案」試作雙排柱筋之綁紮工法進行結構加強，並進行施工個案「翔龍案」結構設計由原為施工前之鋼筋混凝土變更為鋼骨結構；此外，該公司未來新個案之開發並將高耐震、抗震要求列為首要配合對產品規畫一貫的高標準要求以提升產品力並落實建築品牌制度。

在消費者意識抬頭的市場環境變遷下，良質與劣質的供給者漸在市場嚴厲的過濾下逐一顯現，因此發展成公開、永續及可信任之建設公司，方能在建設業中立一足之地。由該公司未來個案開發計劃及銷售計劃觀之，未來推案區域將集中於台北縣、市，對於房地產景氣循環及政府措施做充分的了解及提出相關因應措施，並對於未來發展規劃多角化之經營模式。綜上，以該公司所具備之競爭優勢，配合其未來擬定之興建及發展計劃，在大環境政策持續作多及經濟環境維持穩定成長，其未來發展當屬可期。

3.該公司目前之推案策略，未來仍將以廠辦及住宅並重，且現階段推案重心均位於內湖六期輕工業區之原因說明如下：

近年來台灣整體房地市場因受兩岸關係起伏、金融經濟環境不佳及房地供需失衡等諸多不利因素影響下表現不佳，而內湖六期輕工業區自民國84年重畫完成後，由於其特有之地理環境、便利之交通條件極有利之政策利多，使得本區仍於逆勢中表現亮麗，茲就其主要有利因素分述如下：

(1)特有之地理環境：

內湖六期輕工業區因該區地段規劃完整，緊鄰台北市東區，其周邊有內湖、松山及大直等地為其腹地，不僅於勞動人口及生活機能上能滿足工業區之基本需求，近年來更因其周邊陸續開發成高級住宅區如大直、金太段河岸住宅及內湖石潭段新重畫區等，題供本區進駐高科技產業之住宅需求，且因其所在地理位置位於台北市東區之核心，以台灣目前之工業區中越顯出其特有性及稀少性。

(2)便利之交通條件

該區位於第一及第二高速公路交會之輻軸，周邊道路系統完備，不論是對外縣市或對舊市區之聯絡，均屬上乘條件，除此之外，大眾運輸系統之健全，如公車網路及計劃中之捷運系統，更為本區發展上之一大憑藉。

(3)有利之政策利多

台北市政府為促進內湖輕工業區土地之整體利用，引進產業並藉以改善台北市之整體環境，特訂定「台北內湖輕工業區輔導管理辦法」，並藉由該區之產業興辦人，資金如有不足，得請主管機關協洽銀行給予優惠融資，除政府之鼓勵措施外，該區之單價又遠低於市區之辦公大樓，中小企業以支付辦公大樓租金之價位即可購買廠辦，其附加價值極高，故吸引相當多之中小企業進駐，其中又以高科技產業居多。另依民國88年7月20日府法三字第八八○四九五二二○○號令修正，允許飲食業、日常用品零售業、金融保險業、醫療保健服務業及依台北市土地使用分區管制規則四十三條之一，無須工廠登記證，並得為純辦公室使用之策略性產業，包括資訊服務業、產品包裝設計業及機械設備租賃業等八種策略性產業進駐，另台北市政府有意結合內湖六期輕工業區及南港軟體科學園區，使該區發展成為台北之新矽谷，將使該區廠辦之需求逐漸上揚，並呈現供不應求之現象。

綜上，由於內湖六期輕工業區特有之地理環經、道路系統健全及政府政策利多因素之下，將有利於企業生產線之規劃及面積之使用，且由於該公司之產品係針對客戶需求，規劃出更精緻更符合市場需求之廠辦個案，故使該公司之產品能於市場上創下良好之銷售率，且所推廠辦基地均位於同一地點，對於廣告及管理上採共同分攤及聯合銷售方式將使得廣告費及人力成本大為節省，亦有助於公司經營管理之績效。故該公司目前之廠辦發展重心仍以內湖六期輕工業區為主。

4.分析內湖六期輕工業區目前開發之現況，第二種工業區因受限於位處松山機場離場航道航高管制之影響，不力產品之規劃設計，因此該第二種工業區目前仍呈現低度利用，而位於第三工業區之西湖段所在位置又優於文德段，因此其開發速度亦較為快速，為因應優質土地供給逐漸稀少之情況，該公司之因應措施說明如下：

(1)依營運目標優先取得地段佳及具規模之土地：

由於內湖六期輕工業區目前仍屬開發之成長期，區內土地雖呈現飆漲，且面臨現階段區內多數產品之同質性過高之衝擊，但因需求暢旺而致房屋價格具有一定之水準支撐，其房屋價格係受其所在位置及開發規模之影響而呈現其差異性，未來新個案之產品若不足勢則難以吸引擬購者之青睞，因此該公司目前針對該區未開發土地，特別就開發較具規模及地段較佳之土地建立完整之資源檔案，並進行開發之可行性評估，並加強針對特定及不特定客源對象，依其所需求之產品取得合適基地，並主動積極進行與地主之洽商，尋求價購或與地主合建之機會，亦即建立土地開發與銷售業務結合之直接銷售及開發模式，並確保所開發個案均得順利銷售，以符合該公司一貫之零餘屋政策。

(2)產品組合規劃並預先尋找替代資源：

該公司未來產品組合規劃係以廠辦及住宅並重，並開發其他休閒產品及配合政府都市更新計劃，以因應整體房屋市場供需之變化。因此該公司已就基隆河截彎取直後南段之重畫區、南港軟體科學園區週邊等新重畫區及原都市計劃內之工業區同時進行市場及開發可行性評估及開發準備，尋求內湖六期輕工業區廠辦以外之替代產品，以該公司對廠辦大樓領域之熟悉，未來再配合政府都市更新政策、勞工住宅興建、眷村改建、老舊社區更新計劃及農地釋放等多項政策，選擇對公司最有利的興建模式，有助於該公司營運上之規劃。

(3)為有利資金調度規避風險，不屯積土地：

建築投資主要之資金支出為購地成本，取得土地之時機亦為影響個案損益的關鍵之一，及早取得之土地雖有利個案執行之明確性，但往往因太早投入土地成本形成資金調度上的不利、增加利息負擔，並易因房、地市場波動而造成跌價損失；因此，該公司土地取得均依營運規劃之需要，評估較適之時點取得土地。

就該公司所評估之基隆河截彎取直後南段之重畫區、南港軟體科學園區週邊等其他新興工業區，係因道路規劃及周邊公共設施未趨於完整，如現在即進行土地開發亦吸引不了消費族群前來進駐之意願，故該公司目前仍以內湖六期為其發展重心，但其開發部人員隨時注意市場脈動，並就基隆河截彎取直後南段之重畫區、南港軟體科學園區週邊等新重畫區及原都市計劃內之工業區等其他新興工業區進行市場調查、開發可行性評估及開發準備，以尋求內湖六期輕工業區廠辦以外之替代產品以備該公司廠辦產品之延續，以該公司過去開發六期輕工業區之經驗累積，未來前往新興區域發展之效益應屬可期。

由於經濟景氣不若預期中復甦，對建設公司所推個案，不論銷售率或資金週轉上，皆產生不利之影響，基於推案資金面考量及房地產景氣持續低迷之情況下，為兼顧財務結構安全性，採取穩健推案原則，故該公司於83年推出「龍鳳雙星」案，待該案完工資金回流後，再於86年度推出「奔騰」案，並辦理現金增資公開發行，並於87年度推出「躍虎」及「紫藤樓」案，此外該公司84-88年度之營業收入金額分別為1,356,367仟元、92,756仟元、1,103,462仟元、1,202,633仟元及1,436,250仟元，其每股盈餘分別為4.78元、(6.04)元、7.65元、5.30元及2.74元，由於該公司採取較穩健之推案策略，因業績變化及推案政策會受其資金，產業景氣及經營政策等經營環境背景因素之影響而有所變化，再加上以往年度該公司為簡化帳務處理，有關預售房地專案均採全部完工法認列相關損益，自87年度起為更能反映公司之經營活動成果，若預售房地專案符合「證券發行人財務報告編製準則」之規定時，則改採完工比例法認列損益致其營業收入呈現較大幅度波動之情形，連帶影響其營業毛利、營業利益及稅前純益呈同向變動，惟截至88年12月31日止，該公司已完工交屋個案中，僅「龍鳳雙星」尚存2戶1車之餘屋，「天馬」案尚存3戶11車之餘屋(其中2戶7車已於88年12月31日售出，但因尚未達過戶或交屋之標準，故於88年底不予認列當年度之收入)其餘完工個案均已100%完成銷售，顯示其推案策略已化解市場不景氣所帶來之負面影響，故其84年及85年度未推案及其營收變化呈現較大幅度波動之情事尚屬合理。

另基於對產品行銷組合及業務之考量，該公司於88年初購入他人未完工程，其意義不僅在為今年度之獲利造成貢獻，更重要的是顯示該公司於內湖六期輕工業區之經營有成，獲得客戶認同，才能於短暫時間內創造銷售佳績，為公司創造利潤，並可逐步奠定該公司於興建廠辦市場之地位。經上述取得原因及該二個案為該公司所創造之正面意義評估，購買此二個案尚屬合理。

由於該公司之經營團隊對於建設市場熟悉度，對於個案產品之規劃，銷售已於業界創造極佳之口碑，在產品規劃、設計、建材使用及結構體之設計，皆精心考量以滿足未來承購客戶之需求，使得該公司產品在客戶間產生極佳之形象，並於建築業歷經數年不景氣之環境下，藉由慎選土地並搭配良好之產品規劃及具競爭力之價位及嚴格控制工程成本及進度以減少資金之積壓，並加以精良之產品規劃及詳實之市場調查，開發多角化之產品，以吸引或開發新的不同客層。建築業在歷經數年不景氣後，透過市場汰弱擇強之調整，已逐漸使劣質業者退出經營，在市場存續經營的多是口碑優良形象見長的建商，加以政府近年來積極協助健全建築業之產銷秩序，以該公司累積多年之商譽及產品品質，輔以有效之推案計劃及營運目標，未來應能持續成長並配合政府朝向制度化發展，走向穩健紮實之經營。