嘉新水泥股份有限公司

(一)公司簡介

1.沿革與背景

嘉新水泥股份有限公司(1103.TW)成立於1954年12月，產品為第一型卜特蘭水泥，並以五洲品牌行銷全台。
 
嘉泥旗下的大陸京陽廠於2007年被台泥國際合併後，2017年台泥100%收購台泥國際，因此公司持有台泥3.3%的股權。

2016年底，公司決議清算大陸江蘇聯合水泥廠。
 
在台灣的採礦權到期後，公司在台灣地區發展轉為發展物流事業，及閒置土地的開發。已在基隆、台中廣建水泥儲槽，在中國大陸上海浦西、江蘇常熟及南京也都有儲槽設施；2009年並投資25億元在台北港興建第一散雜貨中心，專職經營煤炭、砂石及一般散雜貨業務。為了供應台灣北部地區水泥需求，2000年起嘉泥向基隆港務局承租基隆港西三十三碼頭後線及土地，用以經營自有散裝水泥之裝卸及儲運業務，使用年限二十三年九個月。


資料來源，公司法說會

2.營業項目與產品結構

公司陸續處份大陸水泥廠並轉型，台灣水泥事業以外購為主，單純做經銷業務。公司近年發展倉儲物流業務、不動產租賃與資產開發、旅館服務業。

2023年營收比重：水泥銷售44%，不動產租賃及資產開發收入10%、倉儲物流22%、旅宿服務24%。

(二)產品與競爭條件

1.產品與技術簡介

 (1)水泥產業

公司的五洲牌水泥為卜特蘭第一型水泥，第又稱「普通水泥」，顧名思義即適用於一般用途，而不需具備其他任一型水泥所具有之特殊性質。通常使用在不特別暴露的環境中，即沒有土壤或水中硫酸鹽侵蝕；或是沒有因水化作用產生大量熱能，導致品質劣化問題之處。主要用途如下 :

(A)土木工程：橋樑、公路、排水設備、水壩、水堤、晒穀、公用設施機械基礎、碼頭設備、軍事設施。
(B)建築工程：房屋及大廈之營建、建築物表面之修飾。
(C)水泥製品：混凝土管、混凝土箱、石棉板。

(2)倉儲物流產業
 
嘉泥為發展物流事業，於2006年向基隆港務局承租台北港地一散雜貨中心(東13、14、15號碼頭)，用於經營煤炭、砂石及一般散雜貨物裝卸儲轉業務，並於2009年12月正式營運，使用年限自設備完工驗收交付基隆港務局起算，共三十五年五個月，每年最低保證運量煤炭為120萬噸、砂石為595萬噸。

(3)不動產租賃與資產開發

房地產部門以資產租賃、管理及開發等業務為營運重心，主要管理資產為嘉新大樓、大崗山礦區土地、岡山舊廠以及高雄擴建路土地。其中嘉新大樓位於台北市中山北路，全年平均出租率為95%；高雄岡山廠全年平均出租率為61.04%。

(4)旅館服務業

公司在水泥獲利不如從前下，開始尋求轉型，除房地產開發外，業務擴展至觀光旅館業以及健康照護產業。

佈局海外觀光飯店市場，2015年6月旗下第一家觀光飯店將在義大利羅馬市區開幕，名為「A.Roma」的商務飯店。

集團第一個飯店品牌 Hotel Collective於2019年底在日本沖繩縣那霸市完工，2020年1月開始試營運，提供260間客房。繼首家飯店 Hotel Collective 之後，在沖繩打造第2家頂級酒店，位於日本沖繩豐崎濱海的InterContinentalOkinawa Chura Sun Resort酒店，於2019年8月，由子公司嘉新琉球開發合同會社與洲際酒店集團(IHG)日本子公司，簽訂沖繩豐崎溫泉度假酒店管理合約，引進五星級洲際酒店及度假村品牌。

健康服務事業方面，2017年初全資子公司「嘉和健康生活」首座產後照護中心「人之初」中山館開始營運，2020年成立敦化館。大陸健康事業推展，於江蘇省設立月子會所，並於2021年開始營運。

2.重要原物料

水泥生產主要原料包含石灰石、黏土、矽砂、鐵渣與石膏，輔助燃料為煤炭。
 
嘉泥國內西部採礦權到期後，2001年已停止生產熟料，2002年停止水泥發貨，改以外購水泥供應市場。公司改為通路經營型態，主要向國內外採購水泥並以公司自有之船舶運送至基隆港及台中港之大型儲庫，再以散裝或袋裝分送予直售之下游預拌混凝土業加工作為建築原料或透過經銷商販售。
 
(三)市場銷售與競爭

1.銷售狀況

公司在基隆港、台中港分別有38,000 公噸及45,000 公噸庫容量的大型水泥儲槽。嘉泥水泥銷貨主要對象為下游經銷商、通路商以及旗下子公司嘉利預拌混凝土，嘉利預拌混凝土。
 
物流倉儲業務方面，台北港第一散雜貨中心裝卸業務以服務台灣北部地區之砂石、煤炭及一般散雜貨之經銷商或使用廠家為主，客戶包括台電、台塑。公司2020年於台北港第一散雜貨中心裝卸散雜貨約佔台北港相關貨品裝卸量之 46%。卸煤量則因北部公用碼頭僅台北港第一散雜貨中心有卸煤碼頭，市占率為 100%。

公司全新城市度假飯店品牌 Hotel Collective於2020年在日本沖繩縣那霸市正式投入營運，總房間數為260間。
 
(四)財務相關

1.轉投資概況

2007年嘉泥以嘉泥中國(CHCGC)與台泥國際以換股方式進行策略聯盟，爭取在中國大陸長三角、珠三角的市場開發，股權轉換完成後，嘉泥中國(CHCGC)在香港下市，子公司Chia Hsin Pacific Limited 則持有台泥中國股權。
 
2013年嘉泥計畫投資15億元，和赫士盟餐飲集團各出資50%，於台北大直美麗華旁購入約250坪土地，用於興建5層樓的美食廣場，規劃賣場營業面積約900坪，2014年初開幕。

2016年6月，公司宣告成立「嘉和健康生活」，打造全新格局的「全方位旅宿服務」，營業項目則分為國際飯店及國內的產後護理之家兩大主軸。其中，飯店部份，繼2015年與雲朗集團合資在羅馬投資飯店開幕，公司也已在日本沖繩收購一筆1453坪土地，將獨資興建飯店，預計規劃239間客房，四大特色餐廳及那霸市最大規模宴會廳，目標2020年東京奧運前開幕。

2016年12月30日，子公司「江蘇聯合水泥」因連續3年嚴重虧損，董事會決議「聯合水泥」解散清算。

2017年4月，公司宣布接受台泥國際私有化，將所持有之台泥國際(1136.HK)9.7%股權，全數轉換為台泥(1101.TW)發行之普通股，加計原持有之5,600萬股，在台泥國際股權轉換為台泥新股後，公司總計將握有台泥(1101.TW)2.61億股、占5.9%，成為台泥最大單一法人股東。

2020年11月，公司取得雲朗觀光23.1%股權，成為其最大的股東。

2.土地資產

嘉泥在台灣擁有多筆土地，近年逐步轉型為資產開發公司，計畫在七年內將位於台北市中山北路的嘉泥總部開發成為「台北世紀城中城」建案，建案開發定位為豪宅與商辦等， 預估開發金額可達千億元；另外，岡山礦區土地約20餘公頃以申請都市計畫變更為住、商使用。

2012年嘉新水泥旗下子公司嘉泥建設，預計投資15億元在大台北地區獵地，規劃只租不賣的產品，穩定收入來源，嘉泥建設為嘉泥轉投資49.87%子公司。

2013年嘉泥透過子公司Chia Hsin Pacific Limited（以下簡稱「CHPL」）所100％轉投資之新加坡Yonica Pte. Ltd.（以下簡稱「Yonica」），已持有大陸事業聯合水泥80％股權。經董事會通過後，授權代表與中方股東進行協商談判前述股權收購事宜、簽署相關交易文件及進行股權交割等相關事宜。此外，嘉泥及子公司嘉新國際公司也一併公告規劃擬出售泰國轉投資公司Rajthanee Land Development Co. Ltd.及Rajthanee Associate Co. Ltd.之全部股份。

2013年11月20日，嘉泥昨日以100%轉投資子公司嘉新資產管理參與國產署地上權標案，以7.68億元，溢價90.19%，已取得大安區金華段四小段的348.8坪土地，此次釋出的北市精華區地上權中溢價率最高者，每坪地上權單價為220.2萬元，但嘉泥內部仍看好明星學區對住房的需求，未來擬打造一般2房或小宅產品。 

2013年12月中，嘉泥預計逐漸將營運重心轉移至資產活化、建案開發領域，已在今年售出桃園蘆竹土地，成功標下地上權開發案，佈局轉型。此外，未來2014年預計將有兩筆建案推出，分別是大安地上權和淡水沙崙案；同時與美國、英國和日本也有案建在洽談，嘉泥逐漸轉型為國際型的地產開發商。

2014年2月11日宣布，嘉泥將與雲朗觀光集團結盟策略合作，分別出資4成與6成，共同投資開發位於義大利羅馬黃金地段商務旅館「A.Roma」，興建276間商務型套房，2015年10月正式營運。