(一)公司簡介
1.沿革與背景
公司成立於1979年12月，原本是一家合成皮製造商，後來陸續跨足電子零組件製造、光電和遊戲事業。2012年，公司停止觸控面板保護玻璃及遊戲軟體營運，2013年則停止仁德廠的PU合成皮製造業務，2016年6月下旬股東會通過公司名稱修改，更名為上曜建設開發股份有限公司。
公司處份台南PU及光電事業部土地、廠房出售，共1.27萬坪。看好台南房地產市場，投資4億元購地，未來將以台南市東區及北區的土地為主。另外，於12月處份台南中西區道路用地予永捷(4714)，總金額71萬元。
2.營業項目與產品結構
公司原經營PU合成皮、DMF、面板保護玻璃、遊戲軟體代理、光電原物料等事業。自2012年起陸續停止面板保護玻璃事業、遊戲軟體，2013年停止PU合成皮事業，2014年起只從事PU合成皮樹脂相關原物料買賣。
房地產方面，業務主要集中在南部，公司在台南第一座豪宅建案「湖美帝堡」，建案總銷約27億元，總戶數88戶，已於2012年11月取得建照，湖美帝堡一期計畫於2015年內完工。2013年，由龍騰建設取得一席董事，雙方可望共同開發房地產市場。另外，與永捷(4714)共同開發的湖美帝堡二期於2013年11月進行預售，總銷金額約40億元，該案於2014年4月拿到建照後，於Q3動工，2016年Q4可望完工。
公司另有帝璟(帝堡二期)、大豐段(帝堡三期)、金華段(台南五期)、光華段(台南市北區)等房地產開發案，規劃在2018年前可陸續入帳。
2015年度營收比重分別為：聚酯多元醇35.53%、PU 合成樹脂26.47% 、營建38%。
(二)市場需求與銷售競爭
1.國內外競爭廠商
公司建案主要位於台南地區，故主要競爭者為太子、國建、國揚、興富發。
(三)財務相關
1.主要轉投資事業
公司轉投資2家公司，分別為(1)永輝光電，主要經營光學膜片、光學鏡片等；(2)永捷高分子(4714)，主要經營PU樹脂。公司持有永捷21.72%股權，該公司成功開發用於PCB銅箔基板的PU複合材料。
2015年公司規畫結合轉投資永捷，於台南金華段（台南五期）、光華段（台南市北區）等三處土地，興建28棟商務旅館。
2.資產相關
規劃旗下台南市頂美段地號1508自委建住宅大樓承攬興建大樓出售案，投入金額12.8億元；台南市成光段地號56-11合建分售住宅大樓案，投入金額19.4億元。
2015年度規劃陸續推出湖美帝璟、雲謙建案、光賢段建案、大豐段建案。
