保誠亞太不動產證券化Ａ不配基金2月份操作報告

市場回顧
保誠亞太不動產證券化A基金2月27日基金淨值為4.42，淨值較上月下跌6.95%。淨值與前一個月比較起來波動性有比較大，原因是美國股市經濟數據不佳，市場又產生信貸危機隱憂。過去一個月以來，亞洲不動產市場平均下跌15%，其中澳洲不動產市場下跌17.88%，因為佔權值相當大比重的Westfield增資消息重擊市場信心，日本央行宣布接受日本銀行用日本REITs所發行的債券作為借貸的抵押證券消息所致，但市場還是下跌13.72%。目前市場對日本央行此舉看法不一，有人認為此政策將不只對日本REITs有利，投資人的信心更可望因此增強，並擴大至不動產開發商股票與整體不動產市場。新加坡的總體經濟數據仍舊疲弱，2008年第四季GDP下滑3.7%，使2008年全年GDP遠低於預期，僅較前年成長1.2%，新加坡政府更將2009年GDP自原先預期的-2%至1%區間，大幅下修至-2%至-5%，新加坡市場在上月下跌12.47%。此外，亞洲REITs市場Cap Rate有逐漸升高的現象，加上地區空置率也緩慢上升、租金可能會減少的預期還是存在，也會讓配息率降低，將會影響投資人的投資意願。但就整體REITs財務面分析，再融資問題只會影響到某些特定的REITs，而成立時間較久，與銀行間有良好貸款關係、且資產組合品質較高的REITs，受到融資成本增加的影響將相對較小。因此，未來亞洲REITs市場將會有差異性產生，財務健全的REITs將主宰市場的表現。

影響績效主要因素
上月亞洲市場回檔，亞太不動產證券化A基金績效表現不佳，對基金績效有主要正面貢獻的集中在辦公大樓類型REITs，像是香港領匯上漲1.09%、泰國CPN Retail Growth Property上漲5.44%、新加坡Mapletree Logistics Trust上漲1.3%；而對基金績效較為負面貢獻的集中在零售及部份商辦REITs，像是澳洲多重種類REITs GPT Group下跌38.16%、Stockland下跌25.27%、零售Westfield下跌11.54%、日本商辦REITs JapanPrimeRealty Investment下跌32.75%、Capitalcommercial Trust下跌20.94%。