台壽保亞太不動產證券化基金11月份經理人評論

經理人評論

全球資本市場焦點仍在房地產市場，美國財政部長鮑爾森於月中表示將首要拯救消費信貸，房貸相關產品其次，使代表Home Equity Loan的ABX指數下挫，花旗將SIV放回資產負債表，使市場預期全球銀行資產減計將更加擴大，11月份NAREIT全球不動產指數單月下跌15.02%，MSCI金融類股11月也下跌13%，為所有類股之最。美國REITs指數單月下跌22.96%，歐洲下跌14.82%，亞太區不動產指數則相對跌幅較小，單月下跌4.35%。亞太區不動產市場下跌，除了反映房地產市場疲弱與內需不振之外，外資不斷賣超，也是因素之一；不過並非房地產數字都是不利消息，以最先下滑的美國房地產市場為例，10月成屋銷售達498萬戶，較上月下跌3.1%，較市場預期佳，待售成屋達423.4萬戶，較9月下滑0.89%，顯示餘屋消化因價格下跌有進一步發展，因此不論在房貸利率下滑或餘屋消化皆有改善，預期美國房地產市場將逐步改善，脫離之前市場急速冷凍且價格逐月下滑的窘境。

亞太REIT市場則是好壞消息參半，日本東京第三季辦公室租金較07年下滑5.3%，但亞太地區包括新加坡、越南與阿布達比於第三季辦公室租金仍持續上漲，中國大陸日前提出4兆人民幣刺激景氣方案及降息動作，將可刺激區內需求，減緩歐美金融風暴對亞太地區內需的衝擊。亞太地產指數11月下跌4.35%，主要是權重較重的澳洲REITs指數和日本分別下跌3.59%和6.27%，反映美國REITs持續下跌且澳洲政府對國內景氣表示悲觀所致，不過在各國政府持續挹注資金維持流動性下，金融體系將可逐漸恢復平穩。

操作策略

因全球股市在大跌之後有機會反彈，不過中長期經濟仍持續調整，因此將趁此反彈之際汰弱留強，僅止於個股轉換，持股比例不變。

海外市場保持80%上下配置，流動性保持20%。農曆年關將近，往年新台幣較常於1、2月升值，為維持足夠現金以調整避險比例，仍保留較多的現金準備。本月逐漸增加日本持股至與大盤一致，主要仍是看中日本REITs收益率與10年期公債差距拉大，投資具吸引力。