台壽保亞太不動產證券化基金12月份經理人評論
經理人評論
全球資本市場焦點仍在房地產市場恢復情況及各國政府提出的振興經濟方案，全球資金在各國央行降息後已較為寬鬆，整體美元拆款市場逐漸回復正常，在美國聯準會及財政部引導下，美國30年期房貸利率下滑至5%，對整體房貸市場大有幫助，12月美國再融資戶申請數大幅增加，使法拍屋戶數不再逐月上升，11月更較10月下滑7%，因此12月份NAREIT全球不動產指數單月上漲8.96%，美國REITs指數單月上漲13.36%，歐洲上漲7.28%，亞太區不動產指數漲幅則相對較小，單月上漲4.31%。亞太區不動產市場上漲，除了反映美國REITs領漲之外，外資小幅回補亞股也是因素之一；美國11月房地產數字仍是持續疲弱，11月美國成屋銷售達449萬戶，較上月下跌8.55%，新屋銷售較10月下滑2.86%，成屋庫存仍達11.5個月才能消化，顯示在餘屋消化上，離正常5個月尚有一段距離，不過長期而言，30年期房貸利率下滑將使餘屋消化進一步改善。 亞太REIT市場部份，新加坡第四季房價較第三季下滑5.7%，為1998年亞洲金融風暴以來最嚴峻階段；中國大陸國務院總理溫家寶於12月中主持國務院常務會議時，宣布數項挽救房地產市場的措施，包括放寬第二套房的貸款優惠條件、減免住房轉讓營業稅一年，個人購屋超過兩年再轉讓可免徵營業稅，如不滿兩年，營業稅從全額徵收改為差價徵收。亞太地產指數，12月上漲4.31%，表現較歐美差，主要是權重較重的澳洲REITs指數和日本分別下跌7.12%和上漲6.61%所致，預計在金融體系逐漸回穩後，外資將持續回補亞股，亞太REITs租金收益率與10年期公債殖利率差距逐漸擴大下，亞太REITs具長期投資吸引力。 操作策略 因全球股市在大跌之後有機會反彈，不過中長期經濟仍持續調整，因此將趁此反彈之際汰弱留強，僅止於個股轉換，持股比例不變。海外市場保持80%上下配置，流動性保持20%。農曆年關將近，往年新台幣較常於1、2月升值，為維持足夠現金以調整避險比例，仍保留較多的現金準備。個股部分，仍以日本持股較重，澳洲次之，主要仍是看中日本REITs收益率與10年期公債差距拉大，投資具吸引力。匯率部分，避險比例維持在50%上下，由於新台幣兌美元在12月升值1.31%，雖然相對其他亞洲貨幣弱勢，但受惠於外資將回補亞股，新台幣兌美元升值預期心理濃厚，但央行仍力守33元，不讓新台幣急升，因此預計新台幣仍將維持緩升，第一季仍將維持部分避險比例，待新台幣升值至32美元以下將再降低避險比例。