保誠亞太不動產證券化基金5月份操作報告
市場回顧
保誠亞太不動產證券化A基金5月31日基金淨值為6.29，淨值較上月下跌7.09%。五月份全球股市受到希臘事件所衍生出歐洲各國主權債疑慮，造成歐洲股市重挫，連帶美股及亞股也都出現大幅度回檔，市場波動幅度加劇，恐慌指數也來到金融海嘯過後的新高點。除了歐洲主權債務問題之外，亞洲方面也有南北韓地緣政治問題所產生的負面心理預期，這些非經濟性隱憂都造成市場投資氣氛不安。在亞洲部份，澳洲REITs市場在五月下跌4.2%，市場受到消費者信心指數及零售銷售也因為升息因素在五月份出現明顯滑落而走弱，其中零售業REITs的影響最大；中國傳出打算要開征房屋稅，對過熱的房地產市場進行降溫，此舉讓中港兩地的房地產市場出現明顯回檔，香港REITs五月下跌4.3%；新加坡REITs市場因為溢價幅度過大，在五月藉由利空消息回檔整理，下跌6.5%；日本REITs市場在五月表現最差，下跌8.4%。不過，整體來說，各市場雖受到歐洲主權債務問題皆出現大幅度的回檔，但像是日本市場失業率數據沒有惡化，辦公物業後勢仍看好。新加坡市場的製造業持續成長，工業類型REITs的有效租金收益率持續上揚，有利於未來租金再調升空間。另外，澳洲房地產市場持續強勁成長，新屋開工核准數來到新高點，辦公物業資本化率上揚速度趨緩，基本面並未有太大的改變。 影響績效主要因素 基金五月份所有類股皆呈現下跌，零售物業下跌1.1%，主要來自於澳洲與新加坡市場零售物業下跌導致；此外，工業物業下跌0.7%，主要來自於澳洲工業物業下跌。辦公物業下跌1.3%，主要來自於日本辦公物業下跌；多重種類是五月份表現最差的類股，下跌1.6%，主要都是澳洲多重種類股下跌。 未來展望 整體而言，目前亞洲不動產市場價格還是相對便宜，中長期的投資機會還是存在，現階段看來，全球REITs市場波動度略增，但下檔空間相對有限。此外，就整體REITs財務面分析，個股再融資問題逐漸減少，即便有再融資個案，也只會影響到某些特定REITs，因此未來亞洲REITs市場將會有差異性產生，財務健全的REITs將主宰市場的表現。由於亞太市場有潛在良好的基礎支撐，加上長期結構性驅動因子和經濟成長的前景，且像是香港、日本、澳洲等市場仍具有折價空間，亞太REITs市場仍會吸引全球投資性資金流入。