金鼎亞太地產基金10月份投資決策

亞太地產基金（不配息）截至10/31之淨值為6.6元，較9月份下跌23.87%。MSCI Asia Pacific Real Estate Ex Japan Net Dividend Index 下跌27.02%。在區域配置方面，仍以高股息的澳洲及具資產升值潛力的香港及新加坡為主要投資地區，此三地之投資比重約分別為23.22%、18.30%及12.91%；投資工具配置Reits佔48.85%，地產類股則佔11.78%。美國9月份成屋銷售增幅高於預期﹐當月銷售創一年多來最高水平。全國地產經紀商協會(NAR)週五表示﹐9月份成屋銷售較8月份增加5.5%﹐折合成年率為518萬戶。9月份新屋開建數下降6.3%至81.7萬棟，低於分析師早前預期的87萬棟；新屋營建許可數量下降8.3%至78.6萬棟，同樣低於分析師早前預期的84萬棟，數據反映了目前新屋市場的疲軟。美國房地產協會（NAHB）公布調查報告顯示，受經濟數據不明、信貸市場不振等因素的影響，10月份美國房地產建商信心持續下滑，與上個月相較，指數從17下滑到14，遠較市場預期為差。房屋市場景氣持續疲弱，但美國的REITS指數卻跌深反彈，但亞洲地產股持續下挫。評級機構惠譽國際發表報告估計，香港未來六個月零售物業租金將再跌最少10%，由於上半年一線地舖租金升幅近20%，商場舖租升幅只有2%至5%，因此主要零售地段將遇見的租金跌幅將較商場為高。但香港主要地產商，包括新鴻基地產、太古、九龍倉集團、希慎興業，以及置地集團的出租物業組合品質較高，並具有較穩健的資本結構，槓桿比率處低度至中度水平，所受影響較為溫和，評級下調壓力有限。以上個股多為本基金的基本持股。新加坡的REITS公司開始發布地三季的業績，目前以發布的情況看來，季度每股可派發收入都比一年前增長介于14％和45％之間，租用率和租金營收都保持穩健的水準。市場持續關心，再融資與出租率，我們也會持續的調整持股，至資產負債表強健的個股。雖然我們相信今年上半年的大幅資產減計，已經絕大部分反應了澳洲REITS公司的實際價值，但目前我們仍是Underweight澳洲REITS，因為全球信貸風暴市場可能會過度反應，因此資產價值減計與再融資的風險可能仍未完全反應完畢，但我們也看到正面訊息，澳洲央行大幅降息，利差擴大有利資金流入REITS，降息也有利REITS公司與一般民眾減輕房屋貸款壓力。