保誠亞太不動產證券化A不配基金8月份操作報告
市場回顧
保誠亞太不動產證券化A基金8月31日基金淨值為6.18，淨值較上月上漲6.92%。全球股市因歐美各國經濟數據不錯，讓投資人信心回流，持續上漲，也帶動亞股隨之上揚。美國S&P房地產CaseShiller指數持續反彈，加上歐洲不動產市場也都出現大漲，連帶使得亞洲REITs市場也都表現出色。澳洲A-REITs指數8月上漲14.12%，富時新加坡REITs指數小漲0.65%，馬來西亞地產指數上漲3.76%，香港恆生REITs指數小漲0.55%，日本JREITs指數也是小漲1.65%。市場消息方面，在過去半年裡，布里斯本商業中心的辦公室空置率上升了一倍多，從4.2%上升至10.7%，而伯斯的空置率從1.3%上昇至8%。此外，雪梨的辦公室需求也未見好轉，因為金融業受到經濟趨緩打擊，而大多數金融業皆設在雪梨。不過，市場仍預期雪梨將還是會在本次經濟危機中首個恢復過來的城市，接下來是布里斯本和伯斯的恢復，空置率和租金都將在2011年回穩。另外，根據英國金融時報報導，今年1月以來，在香港、雪梨、上海和吉隆坡有大量房地產成交。亞洲區商業地產銷量首次超過了歐洲、中東和美洲地區。資料顯示，今年前兩季，亞洲地區商業地產的交易額為484億美元，而歐洲、中東和非洲地區的交易總額為405億美元，美洲僅為164億美元。上述資料明顯看出，亞洲地產業在經濟低迷中較為抗跌。相較之下，香港的房租價格正接近底部，隨著經濟提昇，以及在港上市的中國企業紛紛赴港設立辦事處，租金可能上漲。 影響績效主要因素 基金8月份貢獻較佳的類股包括零售上漲1.42%、多重種類上漲3.15%、飯店上漲0.42%、辦公物業上漲0.13%。而貢獻度較大的個股為GPT上漲16.04%、Stockland上漲20%、Mirvac Group上漲16.08%、CFS Retail Property Trust上漲10.79%、ARA Asset Management上漲19.85%；而表現較不佳的個股則為Nippon Building下跌3.53%、Japan Real EstateInvestment下跌4.29%、Tower Real Estate Investment Trust下跌7.83%、Fortune Reit下跌10.58%、Suntec Reit下跌8.26%。 未來展望 整體而言，目前亞洲不動產市場價格已相對便宜，中長期的投資機會正逐漸浮現，現階段看來，全球REITs市場波動減緩，下檔空間相對有限，投資佈局風險相對偏低。從中長期的角度來看，跌深的市場環境提供投資人篩選擁有體質健全公司的優質股票機會，但就整體REITs 財務面分析，再融資問題也只會影響到某些特定REITs，因此未來亞洲REITs市場將會有差異性產生，財務健全的REITs將主宰市場的表現。與之前的景氣循環週期相較，亞太市場由於有潛在良好基礎的支撐，區內大多數市場下滑程度仍呈現溫和狀態，而長期的結構性驅動因子和經濟成長的前景，將確保該地區仍會吸引越來越多的全球不動產資本注入。