台壽保亞太不動產證券化基金9月份經理人評論
雷曼兄弟破產風暴襲捲全球金融市場，歐美國家主要房貸銀行、投資銀行，甚至連保險公司巨擘AIG公司都難逃熊掌，根據彭博資訊統計，九月份彭博全球不動產指數單月下跌20.6%，除美國不動產指數單月小跌0.6%之外，亞太區不動產指數單月下跌20.4%，亞太區不動產市場下跌，除了反映房地產與出口市場走疲之外，外資不斷賣超，才是主要關鍵；歐洲不動產指數單月下跌23%，跌勢最重，主要反映歐元區經濟體前景看淡，歐元兌美元大貶，以及歐洲房價持續下跌的情況；美國市場持續走高，主要反映美元走高，事實上，美國房地產景氣仍持續滑落。整體REIT市場或商品面臨資金退潮的衝擊，市場出現停損的賣壓越來越大，加上買盤快速縮手，以至於賣壓相較股票市場加倍。
全球REIT市場除美國市場抗跌之外，歐洲與亞太市場表現普通不佳，美國雖是金融風暴中心，不過，避險資金與買盤仍前仆後繼流入美國公債市場，造成國際美元走強，因而忽略房地產的利空，以美國房市為例，美國8月成屋銷售下跌幅度超乎預期，且房價較去年同期下跌9.5%，跌幅創歷來最大，顯示房市依然蕭條，並導致最近的金融風暴，由於經濟、房地產展望不佳的利空，今年以來，美國不動產指數報酬率由正轉負，累積跌幅已經超過2%，儘管如此，全球金融市場仍以美國馬首是瞻，七千億的救援方案卡在國會，仍牽動全球金融市場的敏感神經。 回到亞太地產指數，九月下跌20.4%，主要是香港地產指數重跌26.1%所致，主要反映大陸奧運後，基礎建設與地產需求開始下跌的預期，駐足在香港的外資開始撤離；新加坡地產指數繼八月重跌12%後，九月持續下跌21.5%，由於新加坡出口萎縮，加上一連串歐美金融機構破產，對於金融、批發、零售、運輸與倉儲等貿易相關服務業都受到波及，尤其投資銀行狀況連連，凡出租給如雷曼兄弟問題金融機構的REIT，都出現大跌。澳洲市場連續兩個月抗跌，九月份只跌3.5%，澳洲央行降息為主要關鍵。 整體而言，雖然金融股仍有疑雲罩頂，但隨狀況止穩，投資價值已經逐漸浮現，歷史經驗顯示，亞股歷次空頭期間平均跌幅為34%，平均修正期為五個月，這波的跌勢和跌幅都已經超過平均值，根據Bloomberg統計，MSCI亞太指數今年來的單年度跌幅創下近七年來新低，且跌幅僅次於2000年全球網路泡沫及1997年亞洲金融風暴時的跌幅。未來12個月預估本益比下降至11.3倍，預期股市有機會在10至12月間落底，故亞股將有可能在目前的位置作打底整理。今年以來雖然亞太REIT基金淨值下跌三成以上，但從長期來看，境外市場投資具有多元化的特點，這使得基金可以很好地分散風險，將國內投資風險分散到全球。