未來資產亞太不動產證券化基金十一月份經理人評論

香港市場方面，截至11月26日止，中原城市領先指數CCL最新報價97.09點，較前一個月下跌1.07%。由於二手房成交量下挫，跌至2008年金融海嘯時的水平，加上歐債危機惡化，樓價將繼續調整，預期CCL將下探95點支持水位。

澳洲市場方面，建築工程在9月為止的季度YoY成長12.5%，是1986年9月以來最高升幅，比市場預測YoY增幅2%為高。住宅建築批准一直下滑，但一般建築工程成長抵銷住宅建築的負面影響。雖然數據顯示澳洲經濟成長仍然強勁，但預期央行仍有可能降息，主要因為歐洲主權債信危機恐將衝擊經濟成長動能。

日本市場方面，10月出口年增率下跌3.7%，至5.513萬億日圓，經濟學家預期為年增率1.7%；進口年增率成長17.9%，至5.787萬億日圓，而預期為年增率14.8%。10月貿易數據顯示，日本10月對美國、歐盟和中國的出口量都較去年同期下跌。新加坡方面，戴德梁行（DTZ）研究指出3Q私宅銷售數量比第二季減少了24.5%，無論是房地產發展商直接銷售，還是在轉售市場上買賣的私宅數量都下降了，主要因全球經濟前景不明朗，加上股市激烈波動，影響了房地產市場的買氣。如果歐元區出現債務無序違約局面或中國經濟硬著陸，將會顯著影響明年的私宅需求和房價成長。

由於歐債信心危機持續蔓延，加上德國公債也因投資信心潰散，僅標售出原預計出售額度的1/3，加上信評機構穆迪(Moody's)警告，歐元區主權債信及銀行業危機快速惡化，正威脅到區內所有國家的債信評等，在歐債問題仍未全然解決前，預期全球金融市場不確定性因素仍高。此外，歐美經濟成長停滯，對不動產的衝擊也會相當大，因為畢竟需要好的經濟發展才會有更多的辦公室需求，以及更多的消費需求，因此，短期操作面上，將採中性偏保守策略因應。在挑選個股上持續採取較嚴格的標準，資產負債表相對健全的REITs是主要投標的，特別是大型的權值股，在盤勢震盪中表現相對突出；另外，金融業裁員聲浪不斷，未來辦公室物業需求恐將隨之下降，因此，在物業選擇上，也將以多元及零售流通之產業為主。