安泰ING全球不動產證券化基金11月市場評論
2009/12/15 上午 09:42:00 作者:張繼文
11月標普已開發不動產指數上半月最高上漲4.8%,月底因杜拜世界(Dubai World)宣佈延後償還債務,一度跌破月線及季線,所幸該事件未擴大負面影響,且中國、歐洲及美國之工業生產指數持續擴張,美國申請失業補助人數低於預期,全月以新台幣計價上漲0.68%,以美元計價上長1.76%。以區域別觀察,美國、澳洲及新加坡為上漲,亞洲的日本、香港及歐洲地區為下跌。
日本多家大企業宣布現金增資,以償還負債改善資本結構。2008年金融風暴以來,信用市場緊縮、商用地產價值下跌,導致商用地產類股負債比例攀升,甚至出現營運危機。根據仲量聯行最新發布報告指出,倫敦、紐約、東京、莫斯科等物業價格超跌的城市,隨著價格和成交量觸底,資金充裕的投資者已經開始行動。在商用租賃市場,美、英、澳、日本和西歐大部分國家未來供應相對穩定,但需求卻依然疲軟,租金下降仍未觸底。預計亞洲大部分國家和歐洲的部分國家物業租賃市場,將在明年上半年觸底反彈,而美國市場觸底則要等到2010年底。自雷曼破產事件後,全球信用市場緊縮之情況,在2009年第3季之後已趨於平穩。今年以來現金增資逐步獲得全球投資人認同、美國商用不動產抵押貸款證券重新在市場發行,惟杜拜世界延後償債將使信用市場將再次受衝擊,由其是負債比例較高之新興市場國家。全球銀行(尤其是歐洲銀行)必須提列的投資損失/壞帳準備將提高,導致獲利下滑,股價必然受創。 投資人風險意識升高,目前增溫的現金增資及商用不動產抵押債券發行恐將降溫,預估成熟國家寬鬆貨幣政策將持續至明年第3季。 我們預期商用不動產租金水準恢復成長的時間點,將向後遞延至2010年下半年。 操作策略上,將以負債比例較低及資產品質良好之標的為首選。