保誠亞太不動產證券化4月份操作報告

市場回顧

保誠亞太不動產證券化A基金4月30日基金淨值為4.73，淨值較上月上漲3.28%。淨值與前1個月比較起來有出現明顯反彈，原因在於美國股市表現強勁反彈力道，道瓊指數重新回到8,000點之上，加上超級財報週中，許多大型企業獲利表現不錯，財報多屬符合市場預期，美股並未如市場預期出現大幅度下跌，有點利空出盡意味。此外，在4月底出現N1H1新流感疫情，但全球股市僅小幅度反應，投資人信心回流，全球股市維持上漲行情，亞股也都普遍大漲小回，亞洲各國不動產類股也都普遍上漲。澳洲A-REITs指數4月小漲0.33%，新加坡地產指數上漲0.27%、香港地產指數大漲16.57%、日本JREITs指數則是小跌1.07%。市場消息方面，今年第一季，新加坡全國的辦公大樓平均租用率下跌了2.1%，成為93.6%。這是新加坡辦公大樓租賃市場連續第二季下滑，也是1997年下滑2.6%以來的最大跌幅。全國辦公室租金在第一季平均下跌了18%，為1997年下滑12%以來的最大跌幅。在澳洲方面，有將近85%的商業、工業及零售等用地集中在信託公司手上，經濟惡化使得雪梨辦公大樓的空置率上升至7%。此外，失業率攀高，專業經理人人數下降，預計到2010年年中，雪梨商業大樓的空置率會再升高。國際物業顧問戴德梁行發佈香港今年首季辦公大樓租金走勢報告，A級辦公大樓出租率及租金水平明顯下滑，其中各區出租量為負47萬平方公尺，尤其是中環地區。空置率在第一季持續上升，其中上環的空置率在香港上升最快，達到8.1%，中環的空置率達到3.7%。

報告中也表示，未來一季，預期大部分公司仍會降低經營成本，這將會反映到辦公大樓出租率及租金走勢，香港地產行情還是會持續整理。

影響績效主要因素

上月亞洲市場反彈上漲，亞太不動產證券化基金績效表現也不錯，對基金績效有主要正面貢獻的集中在地產管理、飯店以及多種類型REITs，像是馬來西亞IGB上漲25.19%、新加坡Mapletree Logistics上漲22.67%、香港Handerson Land上漲20.85%、新加坡Ascott Residence上漲20.73%；而對基金績效較為負面貢獻的集中在部份零售及辦公大樓REITs，像是澳洲辦公物業REITs Commonwealth Property Trust下跌12.15%、新加坡零售CapitaMall下跌12.12%、日本Japan Prime Realty Investment、Japan Real Estate Investment分別下跌9.39%及8.32%。

未來展望

整體而言，目前亞洲不動產市場價格已相對便宜，中長期的投資機會正逐漸浮現，雖然受全球金融市場震盪的牽連而波動，亞洲不動產下檔空間相對有限，但波動幅度仍將相對偏高。從中長期的角度來看，跌深的市場環境反倒提供投資人篩選擁有體質健全公司的優質股票機會，但就整體REITs財務面分析，再融資問題也會影響到某些特定REITs，因此未來亞洲REITs市場將會有差異性產生，財務健全的REITs將主宰市場的表現。與之前的景氣循環週期相較，亞太市場由於有潛在良好基礎的支撐，區內大多數市場下滑程度仍呈現溫和狀態，而長期的結構性驅動因子和經濟成長的前景，將確保該地區仍會吸引越來越多的全球不動產資本注入。