金鼎亞太地產基金9月份投資決策

亞太地產基金（不配息）截至9/30之淨值為8.67元，較8月份下跌11.97%。MSCI Asia Pacific Real Estate Ex Japan Net Dividend Index 下跌16.56%。在區域配置方面，仍以高股息的澳洲及具資產升值潛力的香港及新加坡為主要投資地區，此三地之投資比重約分別為34.79%、24.67%及19.18%；投資工具配置Reits佔68.54%，地產類股則佔15.25%。全球信貸市場進入高度緊張期，銀行間也停止拆借，雖然美國通過8100億美元援救經濟方案，但短期間股市難脫上下大幅震盪走勢。8 月份美國成屋銷售下滑11.5%至1 7年來新低，至年率4 9 1 萬戶，明顯低於市場原先所預期的5 2 0 萬戶水準。成交中位價也加速下滑，以9.5%下滑速度至20.31萬美元。由於成交量明顯萎縮，去化當前餘屋庫存，需要10.9 個月。根據摩跟大通公司的報告，近期香港新屋市場市場觀望的氣氛提昇，但建商的推案量也降低，因此新屋銷售維持穩定，平均售價高出預期。8月份的新屋銷售量較7月上升256%。8月份中古屋的交易為5400宗，2008年全年可望達83000宗，整體交易量較2007年下滑25%。我們重新檢視新加坡的持股，持續採取更防禦策略，在新加坡的持股目前仍注重於REITS投資，主要因為新加坡的REITS投資涵蓋整個區域，有利分散風險，同時選定強健的資產負載表，低舉債比率，高出租率，穩定租金收入，高現金股利REITS。而近期不斷受到利空衝擊股價直落的地產類股，我們也開始評估是否已有投資價值浮現的績優股。一直低靡的澳洲住房市場，開始出現轉機，近期全球股市大幅修正，但澳洲地產指數相對抗跌，LPT指數本益比只有10倍，股利率達8.3%，雖然澳洲經濟也隨著全球下滑持續修正中，但我們正密切觀察REITS市場是否能出現觸底回升的訊號。從銀行政策方面來看，澳洲聯邦銀行下調固定房貸利率，從8月25日開始，CBA（澳洲聯邦銀行）一年期固定利率貸款將下調32個基準點，從9.35%降至9.03%；兩年期固定利率貸款將下跌41個基準點，從9.35%降至8.94%。CBA稱，這是自8月11日以來，銀行第二次下調固定房貸利率。儲銀降息可能會促使澳洲另一個房地產高峰時期到來。一旦利率降低，有三個因素有利房地產市場復蘇的道路。一個是租房市場依然緊張，雪梨的住房空置率只有1.2%，門們第二是人口迅速增長，第三是如果利率下調，投資者會很快從以現金為基礎的投資和股票市場轉移到房地產市場。亞洲股票今年以來跌幅冠全球，有強勁的經濟成長做後盾，亞洲地產與股市仍為長線投資標的。