文．洪寶山

9月19日凌晨二點聯準會降息二碼，同日17點台灣央行理監事會議調升存款準備率一碼，前者有利股市資金行情，後者緊縮銀行放貸空間。道瓊指數9月19日收盤創42160.91點新高，9月20日台股營建類股指數收跌-6.26%，盤中581.75低點接近8月6日的564.56前低點，如果加上5月23日的569.24點收盤價，營建類股指數已經在半年線附近來回三、四次，這是最後的探底測試嗎？ 

管制寬限期 降低投機炒房買盤 

四年第七度信用管制，從這次央行的信用管制措施來看，是前六次打房措施的加總，市場稱為「史上最嚴限貸令」，又戲稱為龍年的金「龍」風暴，營建類股收盤跌幅超過9%的個股共26家，統計共有富裔、興富發、昇益、長虹、潤隆、欣巴巴、華友聯、名軒、全坤建、京城、冠德、永信建、新潤、隆大、富旺、聯上、瑞築、三地開發、新美齊、鑫龍騰、大城地產、綠意、達麗、皇翔、富宇、遠雄等。 

營建類股市值前20大個股當中，跌幅超過9%的個股就佔了11家，這11家當中跌破半年線支撐的有遠雄、長虹、冠德、達麗、華友聯等，比例相當高，換言之，從營建權值股的技術面角度，半年線支撐已經轉弱。 

從央行打房的決心來看，光是名下已經有房無貸款者，再貸款購房時就沒有寬限期這條，就嚇壞全市場，這招打蛇打在七寸上，正中投資者跟投機客的要害，其實要不是新青安房貸是財政部所管，估計這波限貸令可能連新青安房貸的五年寬限期一併縮減，恢復到舊青安房貸的三年寬限期，那才叫史上最嚴限貸令。無論如何，管制寬限期的確是會降低投機炒房的買盤。 

台北市在柯文哲執政時期，人口還有271萬餘人，今年最新的人口數是248萬餘人，近十年少了32萬餘人，撇開疫情期間往生或戶口遷出等因素，這些走出台北市的移居者正是抬高中南部房價的主力買盤之一。 

如果以換屋的角度，台北市大安區、信義區的中古屋平均市價約在一坪80-90萬元，以30坪計算，大約2400-2700萬元之間，如果移居到中南部買40-50萬元的新成屋，大約可換得48-60坪或54-67.5坪，但是新成屋的公設比最低都超過30%。 

以台北市中古屋換中南部新屋

換言之，實際上室內空間約33.6-42坪或37.8-47.25坪，現在買房很少不買停車位的，所以空間還會再小一點，差不多就是拿台北市的中古屋到中南部買新屋，達到台北市夢幻中的都更條件，即室內一坪換一坪，外加一個車位。 

前幾天台北市都更處表示，將舉辦多場說明會，跟屋主或地主溝通，打破「一坪換一坪」的迷思，這表示將來會有更多的年輕人會走出台北市，或許有一天，當中南部人口超過雙北市時，遷都的議題就成熟了，不過這扯遠了，回到央行的取消寬限期這條限制。 

試算一間總價2400萬元的新成屋，自備款五成，貸款1200萬元，30年期，假設固定利率2%，無寬限期，銀行手續費3000元，本息平均攤還，第1-359個月須繳4萬4354元，如果以一般財經專家建議房貸金額控制在家庭收入的35%以內，也就是說，月收入不到12萬7千元或年收入低於152萬元的家庭是買不起一間2400萬元的新成屋。 

供得起房貸的門檻 

這門檻說高不高，說低也不低，因為根據主計處公布資料顯示，2023年平均每戶所得收入者人數為1.8人，所得收入總計為137萬5097元，大約相差14萬元跨過供房貸的門檻，雙薪家庭平常省吃儉用一下可能就跨過門檻了，難怪台灣人消費這麼講究CP值。 

再來看看房價的變化，根據國泰建設的房地產指數所示，2004年第一季全國個案標準單價每坪15.94萬元，台北市個案標準單價每坪34.83萬元，台北縣個案標準單價每坪15.69萬元，桃竹地區個案標準單價每坪11.81萬元，台中都會區個案標準單價每坪13.61萬元，台南高雄地區個案標準單價每坪10萬元。 

再對比2024年第二季六都的價格，台北市市場平均成交單價一坪127.2萬元(單位下同)，新北市市場平均成交單價59.7萬元，桃園市市場平均成交單價42.5萬元，新竹市市場平均成交單價53.6萬元，台中市市場平均成交單價48.1萬元，台南市市場平均成交單價36.7萬元，高雄市市場平均成交單價37萬元。 

台灣薪資凍漲20年 跟不上房價漲幅 

過去二十年六個月，台北市的平均房價年化報酬率約6.5%，新北市的平均房價年化報酬率約6.8%，桃園市的平均房價年化報酬率約6.5%，新竹市的平均房價年化報酬率約7.8%，台中市的平均房價年化報酬率約6.5%，台南市的平均房價年化報酬率約6.68%，高雄市的平均房價年化報酬率約6.7%。 

再來看看薪資的變化，根據主計處公布，2004年台灣平均每戶家庭所得收入總計為107萬4665元，到了2023年為137萬5097元，也就是說，過去二十年的薪資年化成長率大約是1.3%，低於央行設定的通膨率2%，英特爾跟三星拚不過台積電，更能理解為什麼建商抬高價錢，買房者也只能勒緊褲帶，閉眼咬牙買下去。 

住房通膨 美通膨降溫最大障礙 

從這個角度就可以看到台灣人秉性有多善良、多麼的任勞任怨。難怪市場會瀰漫著一種央行打房無用論，房價只會越打越高。買房者也相信房價只會漲、不會跌，因為物價只會越來越高，買房可以保值，市場流傳著一個笑話：「每次央行打房嚇一跳，順手買房壓壓驚。」對有錢人來說，每次的央行打房成為下次撿便宜的機會。 

聯準會9月的會後聲明提到，住房通膨是目前美國通膨降溫的最大障礙，而且聯準會點陣圖顯示2026年中的利率落點是2.9%，同時強調未來超低利率環境可能不再，暗喻通膨僵固性。 

建築成本居高不下 房價最多不跌或小跌 

再看台灣央行表示，通膨仍高，通膨率未降到1.5%以下，央行重貼現率將維持在相對高位，這點應該跟美國一樣來自住房的通膨壓力仍大有關。不過筆者更相信，即便台灣的通膨率降到1.5%以下，建商還是會喊缺工、缺料，建築成本居高不下，所以房價頂多就是維持不跌或是小跌。 

那麼可不可以換個方式，既然大家都不想房價下跌，薪資可以提高嗎？以前薪資能夠凍漲二十年，未來房價能不能凍漲二十年，並且讓薪資上漲二十年呢？也不用調漲太多，就以過去二十年房價年化報酬率6.5%做為「家庭總所得收入」每年調整薪資的參考基準，讓薪資跟上房價漲幅，應該是每個政府照顧人民的最佳表現吧。