MoneyDJ新聞 2024-03-01 11:20:14 記者 新聞中心 報導
爭議已久實坪制或虛坪改革終有定案，內政部長林右昌宣布虛坪改革方案，未來公設比可降低至25%-30%。針對虛坪改革與實坪制的利弊得失，房市趨勢專家李同榮認為，取決於「公設加值的合理化」與「資訊揭露的透明化」兩大關鍵因素，而實坪或虛坪改革，在總價主導的剛需市場機制下，都對房價漲跌產生不了實質性的影響。
林右昌說明虛坪改革方案兩大策略，一是改進停車空間，重新定義為「專有部分」並有「獨立產權」；二是改進容積計算，將「一般電梯」改放到免計容積，同時增訂管委會空間以總容積1%為標準。
李同榮對此指出，實坪制與虛坪改革不是「是非題」，而是「選擇題」，其兼顧公設的加值性與必要性，朝向合理化縮減了公設的比例，這項政策值得肯定。
李同榮分析，往後建商在總興建面積不受影響之下，虛坪灌水的公設就不復存在，尤其沒買車位的人將不必負擔車道空間的公設，另外對於免計容積的管委會空間增訂以總容積1%為標準，並保障小基地至少20平方公尺的空間需求，不足可補差額，但不得超過100平方公尺，也就是說，未來社區管委會空間將落在6至30坪。
且另將「一般電梯」從現行的「應計容積」改為「免計容積」，不必要且灌水的公設項目將被刪除，同時並針對必要的公設強化分項標準審查，如此一來，未來新建大廈依土地面積大小，可以縮小公設5%-10%，也可以達到實值公設標準的合理化。
李同榮認為，主張實坪制雖有其單價資訊透明化與防止公設灌水的優點，但若貿然提出將產生很多後遺症，包括舊制登記九百萬戶全面翻新，全民資產縮水、政府稅收也大幅劇減三成以上；而若採新制舊制一刀切翻新，恐造成新舊單價的價格揭露更混，購屋者更弄不清新舊單價落差，無所適從，不但房價不受影響，新舊謄本資訊將可能更混餚不透明，同時也耗費大量公帑與社會成本。
為解決虛坪灌水不合理問題並兼顧實坪制資訊透明化的優點，李同榮除認同林右昌虛坪改革措施，朝向公設加值的合理化，他同時建言，應該強化實價登錄的資訊揭露更透明化，將於實價登錄中，扣除公設後計算總價除以實坪的單價，並予詳列揭露，以達實坪單價揭露資訊透明化的效果，這樣民眾自然會認同虛坪改革制度的好處，虛坪改革就會達到「公設合理化與資訊透明化」的實質宏效。
而對於虛坪改革是否會造成房價漲跌影響？李同榮提兩大觀點說明政策對整體房價的走勢影響非常有限，第一是整體市場總價不變，單價微調。目前房市處技術面高檔，總價主導剛需市場，在市場機制運作下，虛坪改革影響不到剛需市場需求強勁地區總價，也就是說大部分市場在總價不變下，部分市場單價可能微調，對房價漲跌不受影響。
第二，部分超漲區單價不變，總價微調。目前全台部分超漲區域房市總價已到剛需接受的天花板，這些區域的房價原本開始微幅鬆動，若要維持總價，單價若拉高，敏感度會較強，因此可能會微幅影響總價的下修，也就是在公設縮水變動下，單價不變，總價會微調，但這不代表是政策影響，而是這些區域本來就隨市場機制在調整總價。
李同榮強調，內政部虛坪改革已排除需投入龐大人力、物力、財力的實坪制，採取虛坪改革可針對虛坪灌水問題大幅改善，政策值得肯定，實坪制與虛坪改革熟優，其實就取決於「公設加值的合理化」與「資訊揭露的透明化」兩大關鍵，前項政策已訂，後項資訊透明化政策尚待政府更費心思。
