今年以來中國官方除了對網路科技業、電商平台、補教業、遊戲業、娛樂影視業等祭出監管措施外，對於房地產業的調控始終沒有間斷過，今年起更積極落實『三道紅線』政策，此舉造成中國第二大房地產開發商恆大出現面臨流動性與破產危機。國泰投顧認為恆大總資產佔中國GDP比重約2%，對中國金融市場衝擊不容小覷，考量中國官方將力求化解系統性危機，預估基本情境下，恆大應會朝向有序破產重組；此外，中國官方可能協助其它地產商對恆大部分預售屋蓋完並交屋，或要求金融機構延長利息支付期限、減記恆大資產損失，降低對金融市場的衝擊。1
恆大地產的流動性危機對中國金融市場衝擊不容小覷
過去幾年中國為了整治過熱的房市，中央及地方政府陸續推出房市相關調控措施，其中又以今年1月1日開始落實之『三道紅線』對房地產產業的衝擊最大，所謂「三道紅線」乃指中國政府要求房地產企業嚴格控制財務指標，包含：(1)總負債佔總資產比率不得大於70%，(2)淨負債比(總債務佔股東權益總額)不得大於100%，(3)現金佔短期債務比率需大於1。如果踩了其中一條紅線，年負債成長率不得超過10%，如果踩了兩條紅線，年負債成長率不得超過5%，如果三條紅線全踩，不得發行新的附息債務，而中國第二大房地產開發商恆大地產屬於三道紅線全踩之企業，因此今年以來無法再借新還舊，流動性因而出現危機。2
截至今年6月底，恆大地產負債中包含5,717 億人民幣的借款(包含銀行及信託貸款)及6,669
億人民幣的貿易應付款項，總資產約1.9兆人民幣，佔中國GDP比重約2%，其負債涉及逾128家銀行與121家非銀行機構，對中國金融市場衝擊不容小覷。3
2021年6月底恆大地產資產負債表
資料來源：1、2、3 Bloomberg，2021/9/22，國泰投顧整理
預估基本情境下恆大地產朝有序破產重組 中國官方將力求化解系統性危機
考量中國政府對於房地產調控政策將著眼於長期目標，包含維持房價穩定、防範金融風險等，因此國泰投顧預估恆大地產接下來可能之發展情境有三種，其中以情境二機率較高4以下所述資料來源
1.情境一：失序違約並破產，預估發生機率低
恆大若失序破產，恐對房地產市場和金融穩定造成劇烈連鎖反應，房市將產生恐慌性收縮，並引發大量房企倒閉，從8月中國官方約談了恆大高層，要求他們管理好債務問題，及恆大已提供現金分期兌付、實物資產兌付及對沖抵購房尾款兌付等3種方案供投資人選擇來看，中國官方應會力求化解此系統性風險發生的可能，預估恆大地產失序違約並破產機率低。
2.情境二：有序破產重組，預估發生機率高
由政府主導讓恆大朝向有序的債務重組，是最有利的結果，此舉既可讓恆大履行償債義務，也可最大限度挽回債權人相關損失，過去的北大方正、海航的債務處理結果顯示，有序的破產重組是防止系統性風險的有效模式，因此預估恆大地產有序破產重組機率較高；此外，中國官方可能協助其它地產商對恆大部分預售屋蓋完並交屋，或要求金融機構延長利息支付期限、減記恆大資產損失，降低對金融市場的衝擊。
3.情境三：中國政府紓困援助，預估發生機率低
考量中國政府近幾年致力於推動房地產行業去槓桿化，且恆大是民營企業並非國營企業，預估官方不太可能直接對恆大進行紓困。
預估恆大地產可能的發展與金融市場影響情境分析
資料來源：4 Bloomberg，2021/9/21，國泰投顧整理
