振興房地產方案，對國內房地產市場之影響

為拯救及刺激國內長期處於低迷的房地產市場，行政院8月7日提出規模3200億元的優惠房貸方案，希冀能藉此活絡房屋市場的需求。政策的提出引起產官學界的熱烈討論，也出現不同的觀點。就短期來看，本次優惠房貸當有助於去化過多餘屋及紓解建商資金壓力，然就長期觀點，本次振興房地產方案能否就此解決國內房地產低迷的問題則持保留態度。此項振興房地產方案已於8月14日正式實施，實際效果為何、對國內房地產市場是否能發揮除弊興利之效，以下將分作討論。　

台灣建築業於1991年底，因建築業者預期政府將實施全省容積率管制，引爆搶建風潮，核發建築物建造執照總樓板面積自1991年起大幅成長，1992年更達到歷年來高峰，造成市場上房屋供給大幅增加，預售房屋銷售率降低，同時因為房地產經過1993年時期的飆漲，房價過高，壓縮民眾的需求，使得台灣房屋市場供需失衡，自此國內房地產景氣呈現低迷的情況，同時降低了業者新申請新屋建築開發的意願。1994年起，核發建築物件照執照總樓板面積開始大幅降低，至1996年，因先前搶建之房屋陸續完工，餘屋尚待去化，再加上中共文攻武嚇，使得房地產的銷售降至谷底。

為挽救房市，刺激景氣，政府積極推動各項政策，如規劃便捷之交通建設、開放僑外投資國內不動產及低利放貸等，希冀刺激房地產景氣復甦，不過1997年國內經歷口蹄疫風暴導致經濟成長為如預期、政治敗壞社會安定、建管處嚴格取締夾層屋、山坡房屋倒塌、空屋過多等不利因素，使得房地產景氣並未如預期翻揚，景氣仍處低迷，更甚者，1998年金融風暴的影響，國內爆發一連串企業財務危機、股市重挫、銀行緊縮銀根，建築業者之經營有如雪上加霜。

有鑑於房地產市場連續多年的低迷，並為刺激內需擺脫金融風暴的負面影響，行政院於’98年12月31日通過【振興建築投資業措施】方案，包括減緩住宅供給，如緩建國宅、台糖開發自用住宅新建二年，積極辦理老舊眷村之改建；提高購屋意願，如降低購屋者賦稅、貸款利率等。時至今日，房地產不景氣已然超過九年，目前仍無明顯復甦跡象，根據內政部公佈資料顯示，國內2000年第一季房地產景氣對策燈號是藍燈，房地產景氣對策訊號亦多為黃藍燈，顯示當前房地產景氣仍在低靡狀態中打轉，比對房地產景氣綜合領先指標亦多呈現藍燈等不景氣狀態的趨勢來看，未來房地產景氣轉機性仍待確定。　

• 房價太高，抑制需求

價格為需求的主要影響變數，一般情形兩者呈反向關係，價格高則需求少，台灣一方面地狹人稠，土地成本高，一方面經過人為炒作，目前的房價的確有過高的現象。從過去房地產成長的軌跡，台灣房地產曾發生三次房價上漲期，時間分別為1972年至1974年、1978年至1980年以及1987年至1989年。此三次房地產的飆漲，房價分別上漲150％、200％及350％，而造成這三次房價上漲的主要原因，前兩次皆與全球油價上漲引發國內物價波動與通貨膨脹有關，而第三次則是由於外匯存底過剩、貨幣供給大增、台幣升值、股票飆漲、熱錢流入，導致民間資金氾濫有關。台灣經過這三次的房價飆漲後，民眾購屋的成本大幅增加，以致於無力承擔房價，降低了房屋需求的成長。　

表一 三大都會區推案統計

單位：戶、億元、％

• 建商搶建，房屋供給大增，餘屋難以去化

1991年政府為冷卻過熱的房地產，研擬將土地增值稅按實際交易價格課稅、限制私人持有建築最高面積、開徵空地稅、土地交易稅，以及全面實施容積率等措施，當時建商基於規避相關可能的法令限制（尤其以容積率限制為主），搶照搶建，大舉推案，然而推案的同時卻又忽略各區位的需求強度，許多大型推案乏人問津，在房屋需求無法同步成長的情形下，導致迄今龐大的餘屋難以去化，房地產景氣也跌入長久低迷，雖然後續政府推出相關刺激房地產景氣之措施，但效果皆不顯著，目前全省空屋數量估計少則五、六十萬戶多則至一百萬戶，餘屋的問題可說是目前影響房市發展的重大關鍵。　

表二 六大都會區不動產對實施容機率管制影響比較

為提振長期處於低迷的房地產景氣，行政院會同產官學界研擬措施，並於2000年8月7日敲定總額高達3200億元的【振興房地產方案】，並於2000年8月14日正式實施，估計約有12.5萬戶受惠，其中包括2000億元的一般優惠房貸與1200億元的青年優惠房貸及保證方案，優惠利率為5.5％。

2000億元的一般優惠房貸，估計約有10萬戶受惠，這項優惠方案年息為6.35％，由政府補貼利率0.85％，年滿20歲者可申請，每人限購一戶，期限最常20年，含寬限期3年，並以金融機構自有資金辦理；1200億元青年優惠房貸及保證方案，貸款年息為6.35％，政府補貼利率0.85％，借款人可以銀行核貸優惠額度的20％申請信用保證，保證費率定為0.4％，由借款人與金融機構各負擔0.2％。此項方案之貸款對象為20歲以上，40歲以下青年，由政府提供10億元提供中小企業信保基金承坐保證，以20倍計算，可做200億元的貸款保證，房貸總額度1200億元，估計約有2.5萬戶受惠，由土銀、合庫及壽險公司承辦。此外，另一項優惠方案為青年首購低利房貸，此為陳水扁競選承諾之333方案，對象為20歲至40歲的青年，限制家庭年收入為最低的20％戶數，且本人、配偶、同一戶籍親屬均無自用住宅，且均未受政府輔助購屋者，利率為前七年利率3％，第八年起恢復一般利率。

行政院所提之振興房地產方案，另有四項配套方案，包括一、暫緩政府直接興建及民間投資興建國民住宅，但921震災地區除外；二、2001年起暫緩台糖公司開發自用住宅新建計畫兩年；三、對領得建照的建築案，准其申請延長建築期兩年；四、檢討【勞工住宅輔導方案】第一期計畫執行，停辦第二期計畫。

表三 行政院優惠房貸方案

• 刺激房地產買氣

國內房地產價格太高是造成近年來房屋購買需求疲弱的主要原因之一，故能有效降低房價則可提振需求。本次推出優惠房貸方案，以一般優惠房貸為例，年息6.35％，政府補貼0.85％，購屋者年利率為5.5％，若扣除房貸利息所得稅減免後，實際負擔的利息為4.95％，雖然房價的名目價格不變，但因利率的優惠補貼，使房屋的實質價格相對變便宜，正常的情況的確有助刺激房地產買氣。以1999年1500億元優惠房貸為例，1500億元額度在三個月內即被申貸一空，半年內即核貸完畢，從圖一亦可看出1999年房屋建築工程產值較1998年提升11％的情形來看，可見優惠方案確實可刺激房地產買氣。　

圖一 歷年台灣房屋建築工程生產值

單位：百萬元

• 消化市場餘屋

餘屋過多是國內房地產長期低迷的主要因素。非正式的估計，國內餘屋數量至少在50?60萬戶以上，另根據內政部營建署委託政大房地產研究所中心所作調查顯示，截至1999年底，依據台電用電不足底數、住宅存量與家庭戶數差異兩種方式，所作空屋、餘屋普查發現，全省空屋數保守估計在87萬戶以上，一成五左右誤差，則實際可能的空屋量在95?100萬戶之間。本次3200億元優惠房貸，估計將有12.5萬戶受惠，加上333方案，每年1萬戶受惠，因此未來1?2年將可消化13.5?14.5萬戶的餘屋，短期可減低餘屋過多的壓力。　

• 紓解建商財務壓力與改善銀行擔保品授信品質

國內營建公司習慣以案養案，取得土地後再向金融機構辦理貸款，然後進行施工程序，財務槓桿較大，負債比偏高，經營風險大。一般情況，建商推案銷售率不佳時，將使餘屋量增加，並造成積壓資金，在積欠銀行利息仍然必須支付的情況下，若此時銀行再緊縮銀根，則財務不健全的公司很容易發生週轉不靈，同時連帶影響銀行授信品質， 1998年亞洲金融風暴造成多家建商因財務困難而倒閉，進而引發國內金融危機即為最佳例證。根據統計，目前建築業向銀行融資貸款約有一兆元，消費者向銀行的購屋貸款約兩兆五千億元，一般工商貸款，以房地產抵押估計兩兆元，總計銀行收受房地產做抵押的總金額超過五兆元。建築業者資金積壓方面，若以全省餘屋80萬戶統計，以每戶500萬元粗估，則全省空屋累計積壓的資金約即高達4000億元。是以本次優惠房貸實施，如能有效去化餘屋，的確可暫時紓解建商資金壓力，進一步則改善銀行的授信品質。　

圖二 近年金融機構對建築業放款年增率

單位:％

• 提振房地產方案恐壓縮正常房屋需求

本次行政院所提3200億元優惠房貸方案，估計將有12.5萬戶受惠，的確可刺激房屋需求，為房市挹注買氣，預料未來1?2年因為優惠專案緣故，房屋交易將會大增。但值得注意的是，本次的優惠方案的實行若僅是讓原本有意願購屋者提前購屋，則優惠方案額度用罄之後，房地產的交易量勢必大幅萎縮，此時建商勢必將再嘗苦果。再從另一個層面來看，連續兩次的優惠房貸措施，若已讓業者及消費者產生對政府拉抬景氣的做法產生過度樂觀的預期，甚而視政策推出為常態，反而打亂房市正常需求，則問題只是往後遞延卻依然存在。　

• 房屋供給不斷增加，餘屋問題無法短期解決

餘屋過多是目前房地產問題的癥結所在。建商搶建、為求資金週轉、求業績都是造成餘屋過多的原因。如果不計未來的房屋供給，以目前估計餘屋數量為80萬戶，每年消化10萬?12萬戶計算，仍須相當長的去化時間，更何況國內建商以案養案的習慣，結果是建商賣了一批房子後，再另起新建案，後續供給仍不斷增加。以目前的房屋供需情形來看，餘屋的問題並非短時間能夠解決，3200億元優惠房貸雖可暫緩建商燃眉之急，但長期來看，餘屋過多的問題仍然存在。　

• 房屋區位問題，優惠方案效果有限

台灣城鄉差異大，造成房屋區位需求強度的不同，一般而言，房屋的強烈需求多以大台北地區為主，但一般民眾苦於價格太高，中南部房屋需求較弱，但價格相對具有優勢。此外，各區位有區段佳與區段差的區別，此次政府所提低利貸款專案，雖可吸引潛在觀望的購屋需求者進場，但可能僅嘉惠區段佳的新屋買氣，對區段差的空屋促銷的效果有限。此外，根據上次1500億元優惠房貸，發生建商以人頭戶換取現金，造成所謂的假需求，本次3200億元優惠房貸仍有可能舊事重演，實質效果將可能大打折扣。　

• 銀行潛在逾放風險提高

政府此次所提振興房地產方案，即有可能造成建商以人頭戶製造假買賣，同時購屋者也可能因一窩蜂搶額度，忽略本身日後的還款能力，如此將使得銀行因承作本優惠方案的未來潛在呆帳風險提高，據了解，’99年央行推出的1500億元優惠房貸，至今一年半期間，房貸戶因無力繳款發生逾期放款，使整體逾期放款比率即躍升約0.5％至1.0％。不可否認，政府優惠措施立意甚美，但若房貸戶還款能力有限，僅因低利極高額貸款誘因申貸，未來因無力繳款而發生的逾放機會不小。此外，建商若未謀正派經營，僅循政策圖利，將風險轉嫁給承作貸款的銀行，則政策雖是美意，但結果亦非全民之福。　

圖三 近年國內金融機構逾放比趨勢

單位:%

不可諱言，本次行政院所提3200億元優惠房貸方案對國內建商絕對是雨露均霑的政策，因為優惠方案的實施必可刺激房地產買氣，對建商而言，無論銷售率提升多或少，短期內皆有助其消化餘屋，進而紓解資金壓力。

就概念上而言，本次優惠房貸應當以目前待售成屋較高（一般公寓住宅為主）的建商挹注較大，同時，中南部建商因政策實施所獲得的效果亦高於北部建商，主要的理由在於中南部餘屋問題高於北部，財務問題較為嚴重；再者，中南部的房價相對較低，優惠政策對中南部房屋市場比較有立即刺激需求的效果。根據統計，國內上市、上櫃建商待售成屋，截至2000年第一季的資料，中部建商以長億、三采、龍邦、櫻花為主，成屋待售金額分別為73.57億元、26.93億元、26.09億元、11.32億元；南部以尖美、和旺、長谷、昱成待售成屋較高，金額分別為67.94億元、54.94億元、40.59億元、32.68億元，預料都將是本次優惠方案的受惠者；北部待售成屋以國建、潤建、太設、力麒、德利、大都市最高，金額分別為84.73億元、60.36億元、50.55億元、95.53億元、91.20億元87.76億元，不過力麒、德利、大都市主要產品係專注於高級住宅及廠辦，故本次優惠房貸對其效果不大，但對國建、潤建、太設等主要提供民眾一般住宅公寓的建商則助益較大。　

表四 國內營建公司待售成屋狀況

單位：百萬元